소개
최근 우리사회는 많은 영역에서 공적 이익과 사적이익의 충돌을 경험하고 있다. 개발제한구역, 상수원보호구역, 국립공원, 장기 미집행도시계획시설 등 토지이용제한이 심한 구역내 토지소유자들은 구역해제나 철저한 보상을 요구하는 사례가 많아지고 있다. 이는 그 동안 토지정책이 근본철학으로서 형평성을 강조하지 못한데 근본원인이 있다고 할 수 있다.
이제 우리 사회는 21세기를 맞이하고 있다. 정치·경제·사회·문화적으로 많은 변화를 겪게 될 것으로 보이며 토지의 계획적·친환경적 이용이 강조될 것으로 전망된다. 다양한 시민단체의 출현과 이들의 적극적 활동, 지방자치의 정착, 규제완화 및 민영화가 이루어질 것이며 환경에 대한 고려가 모든 계획이나 개발사업 수행의 기본전제가 될 것이다. 이러한 여건 변화는 토지를 둘러싼 20세기적인 갈등과 병폐를 청산하고 21세기 환경변화에 부응하는 새로운 소유권개념의 정립을 요구하고 있다.
개발권 분리구상에 관한 연구는 이러한 배경하에 시도되었다. 토지소유권으로부터 개발권을 분리하여 관리하는 방안은 크게 두가지로 나누어 볼 수 있다. 하나는 개발권을 분리하여 국․공유화 하는 방안이고, 다른 하나는 개발권을 분리하여 이를 유통시키는 방안이다. 전자는 일정시점을 기준으로 토지이용상황을 동결하고, 개발권 국유화 조치를 단행하는 안으로서 범국민적 합의가 필요하다. 이와 동시에 계획 및 규제시스템의 개혁이 추진되어야 한다. 개발권 분리 및 국·공유화는 개발가치와 개발허가권한이 국가 또는 지방정부에 귀속되는 것을 의미하므로 개발이익의 환수에 철저하고 토지이용의 효율보다는 형평성에 치중하는 정책이라고 할 수 있다. 또한 이러한 개발권 국·공유화방안은 남북통일 이후 토지소유권 분쟁방지와 효율적인 북한지역의 토지관리를 위해 북한지역에 적용할 수 있는 전략 가운데 하나가 될 것이다.
두 번째 방안으로서 개발권을 분리하여 유통시키는 방안은 우리나라 토지이용규제시스템을 고려한 안이다. 우리나라는 토지이용규제수단으로 미국식의 용도지역제를 채택하고 있으므로 용도지역제의 본질적 한계인 형평성문제를 보완한다는 관점에서 개발권양도제를 검토할 필요가 있다. 이 제도가 성공적으로 도입·시행되기 위해서는 여러 가지 조건의 충족이 필요하며 아울러 구체적인 시행방안을 심도 있게 검토할 필요가 있다. 개발권양도제의 도입시 가장 중요한 조건은 개발권의 시장성 확보문제이나, 우리나라의 경우 대도시 주변의 준농림지역이 개발압력이 크면서 동시에 토지이용규제가 엄한 지역이므로 수용지역으로서 적합하다고 할 수 있다. 대도시주변의 준농림지역은 개발업자가 공동주택 건설을 매우 선호하는 지역이므로 개발권의 시장성 확보는 어렵지 않을 것으로 보인다.
개발권 분리를 추진할 경우 향후 수행해야 할 과제로는 첫째, 전 국토에 대한 계획에 의한 토지이용규제체계 구축 및 토지이용규제수단으로서 계발허가제 도입 검토, 둘째 개발권 분리구상에 관한 국민의식 조사, 셋째 개발권 분리의 사회적 편익과 손실에 관한 연구, 넷째 개발권의 법적 성질 규명 및 공시방법, 개발권 산정방법, 개발권 유통을 위한 중개기관 설립 여부 검토, 담당공무원의 전문성 제고방안 등 구체적인 개발권 분리 시행방안에 관한 연구가 필요하다.
마지막으로 그러나 가장 중요한 것은 개발권 분리 필요성에 대해 일반국민의 이해와 동의를 구하는 일이다. 대부분의 전문가들은 토지소유권으로부터 개발권의 분리는 이론상으로나 현실적으로 가능하고 필요성이 인정되지만, 그 적용범위는 제한적으로 할 것을 제안하고 있다. 또한 개발권 분리가 아무리 필요하고 중요하다 할지라도 일반국민의 이해와 동의없이는 그 실현은 불가능한 것이다. 그러므로 개발권 분리가 왜 우리 사회에 필요한 것인지에 관해 함께 논의하고 그 중요성을 함께 인식하기 위한 공론화 작업이 무엇보다 중요한 일이라 할 수 있다.
목차
抄 錄 5
제1장 서 론 9
1. 연구배경 9
2. 연구목적 11
3. 연구방법 11
제2장 개발권 분리의 의미와 필요성 13
1. 개발 및 개발권의 개념 13
2. 토지소유권의 분화와 개발권 분리 15
3. 개발이익환수 및 손실보상과의 관계 16
4. 개발권 분리의 필요성 17
제3장 외국의 개발권 분리 사례 21
1. 영국의 개발권 국유화 추진 사례 21
2. 미국의 개발권 분리․유통 사례 26
3. 프랑스의 법정밀도상한제 30
제4장 우리나라에의 적용가능성 검토 35
1. 개발권 개념의 법적 검토 35
2. 개발권 분리의 법적 한계 38
3. 우리나라의 개발권 분리 사례 43
4. 개발권 분리 구체화 방안 46
제5장 결 론 53
참고문헌 55
부 록 57
1. 개발권 분리 개념도 59
2. 개발권 분리구상에 관한 전문가 인터뷰 60
ABSTRACT 91
제1장 서 론 9
1. 연구배경 9
2. 연구목적 11
3. 연구방법 11
제2장 개발권 분리의 의미와 필요성 13
1. 개발 및 개발권의 개념 13
2. 토지소유권의 분화와 개발권 분리 15
3. 개발이익환수 및 손실보상과의 관계 16
4. 개발권 분리의 필요성 17
제3장 외국의 개발권 분리 사례 21
1. 영국의 개발권 국유화 추진 사례 21
2. 미국의 개발권 분리․유통 사례 26
3. 프랑스의 법정밀도상한제 30
제4장 우리나라에의 적용가능성 검토 35
1. 개발권 개념의 법적 검토 35
2. 개발권 분리의 법적 한계 38
3. 우리나라의 개발권 분리 사례 43
4. 개발권 분리 구체화 방안 46
제5장 결 론 53
참고문헌 55
부 록 57
1. 개발권 분리 개념도 59
2. 개발권 분리구상에 관한 전문가 인터뷰 60
ABSTRACT 91
