2005년의 전국 주택보급률이 105.9%에 달하고 있으며 2007~2008년경에는 110%를 초과할 것으로 전망된다. 수도권에서는 아직 주택이 양적으로 부족하지만, 지방 도시들의 경우 보급률이 대부분 110~120%이고, 인구가 정체 또는 감소하는 중소도시들의 경우에는 보급률이 130~140%에 달하고 있다. 과거 주택부족 문제가 너무 심각했기 때문에 우리나라 주택정책은 주택공급확대에 전념해 왔다고 해도 과언이 아니지만, 이제는 주택 재고관리에 본격적인 정책적 관심을 기울여야 할 시기가 되었다. 주택부족 문제가 일찍이 해소된 서구 선진국들의 경우 주택부문 총투자에서 주택개보수, 리모델링 등에 투자비율이 주택건설부문 전체 투자액의 1/2 정도 이상을 차지하고 있으며, 양질의 주택재고를 확보하기 위해서 다양한 정책을 도입하여 운용하고 있다. 주택재고관리란 우리나라에서는 생소한 개념일 수도 있다. 본 연구에서 말하는 주택재고관리란 국민들의 주거수준을 향상시킬 수 있도록 품질이 좋고 부담 가능한 주택재고를 충분히 확보하기 위한 행위들 또는 정책들이라고 할 수 있다. 주택 재고관리를 광의로 정의하면 새로운 주택의 공급으로부터 건설된 주택의 관리 그리고 주택재고의 개보수, 리모델링, 재건축 및 철거를 포괄하는 개념이다. 그러나 본 연구에서는 앞에서 광의로 정의한 주택재고관리에 포함된 내용 중 주택공급을 제외한 협의의 주택재고관리 관련 정책을 평가하고 개선방안을 도출하였다. 이러한 목적을 위해 우선 재고 현황과 특성을 분석하였다. 이어서 우리나라 주택재고 관리정책의 개요와 운용실태를 살펴보고 관련 시책의 효과를 미시분석과 구조모형 분석 등을 통해 정부정책의 변화에 따라 어떠한 효과를 기대할 수 있는지에 대해 알아보았다. 그리고 앞의 다양한 분석결과를 바탕으로 우리나라 정책의 문제점을 제시하고 앞으로의 정책방향과 관련 시책들의 개선방안을 제시하였다. 정책제안 부분에서는 먼저 향후의 여건변화를 전망하고 중장기적으로 우리가 확보해야 할 주택재고를 구상하고 그러한 구상을 이루기 위한 재고관리 방안을 시나리오 형태로 제시하였다. 그리고 그러한 큰 구상과 앞서 제시한 문제점 등을 바탕으로 주택재건축사업, 리모델링사업. 주택개보수지원 관련 정부의 규제와 유인책에 대한 개선방안을 제시하였다 본 연구는 사실상 다른 선행연구에서는 다루지 않았던 새로운 내용을 많이 다루고 있어. 미흡한 점도 있다고 생각한다. 그러나 주택 재고관리 중요성을 강조하고 정책적으로 지향해야할 방향을 제시한 것에 큰 의미가 있다고 자평하고 싶다. 더불어 기존 시책의 개선에 관한 이런 저런 건의를 하였는 바, 정책 당국자들에게 참고가 되었으면 하는 바람이다. 마지막으로 본 연구를 위해 많은 수고를 한 신정철 선임연구위원님, 최수 책임연구원, 김민철 책임연구원에게 감사를 드린다.

제1장 서 론 1. 연구의 필요성과 목적 1 1) 연구의 배경과 필요성 1 2) 연구의 목적 2 2. 연구방법 및 연구범위 3 1) 연구방법 3 2) 연구범위 5 3. 선행연구 검토 및 차별성 8 1) 선행연구 현황 8 2) 주요 선행연구와의 차별성 8 제2장 주택 재고 현황 및 특성 분석 1. 주택 재고 현황과 전망 13 1) 주택재고량과 주택보급률 13 2) 주택 유형별 구성 18 3) 주택의 경과년수 20 4) 주택의 시설 수준 25 5) 주택의 규모 26 2. 주택재고의 경과년수별(건설연대별) 물리적 특성 27 1) 단독주택의 물리적 특성 28 2) 연립주택의 물리적 특성 33 3) 아파트의 물리적 특성 36 4) 다세대 주택의 물리적 특성 41 3. 주택의 내용년수(耐用年數)와 우리나라 주택수명 43 1) 주택의 내용년수 43 2) 우리나라 주택의 수명 45 4. 우리나라 주택재고의 물리적 상태 48 5. 우리나라 주택재고 특성상의 문제점과 원인 53 제3장 주택 재고관리 정책의 개요와 운용실태 1. 주택 재고관리정책의 기조 59 1) 주택정책에서의 재고관리의 위상 59 2) 관련 정책의 개요 61 2. 관련 시책의 내용과 변천 61 1) 재건축 관련 시책의 내용 61 2) 리모델링 관련 시책 69 3) 개보수 지원 시책 78 3. 재건축, 리모델링, 개보수 실태 79 1) 재건축 실태 79 2) 리모델링 실태 82 3) 개보수 실태 84 4. 재건축 및 리모델링의 잠재력 86 제4장 주택 재고관리 시책의 계량평가 1. 분석의 목적과 개요 89 2. 재고주택 소유자의 의사결정에 관한 미시적 분석 92 1) 재고주택 소유자의 세 가지 의사결정 92 2) 유지보수, 리모델링, 재건축에 관한 미시적 분석 101 3. 구조모형을 통한 재고주택 정책의 파급효과 121 1) 모형의 기본 구조 121 2) 주택시장을 구조화하는데 있어서 몇 가지 이슈 126 3) 모형 해결을 위한 자료 130 4) 모형의 추정 132 5) 모형의 구조화와 역사적 시뮬레이션 141 6) 재건축과 리모델링의 효과에 대한 정책 시뮬레이션 144 4. 정책적 시사점 150 제5장 주택 재고관리 정책의 종합평가 1. 재고관리 정책 기조와 추진체계의 문제점 153 1) 재고관리 정책 기조의 문제점 153 2) 추진체계의 문제점 157 2. 관련시책의 평가 158 1) 재건축 시책의 문제점 158 2) 리모델링 시책의 문제점 160 3) 개보수 시책의 문제점 160 제6장 주택 재고관리 정책의 방향과 관련 시책의 개선방안 1. 향후 여건의 변화 165 1) 인구 및 가구의 급격한 변화 165 2) 국민소득의 선진국 수준으로의 증가 167 3) 신시가지 개발과 재건축사업 여건의 변화 168 4) 가구 주거이동의 감소 169 5) 환경 중시 및 에너지 부족 170 2. 주택 재고관리 정책 목표, 중장기 주택재고 구상과 추진전략 170 1) 주택 재고관리 정책 목표 170 2) 중장기 주택재고 구상 및 재고관리 방안(시나리오) 171 3) 추진전략 188 3. 현행 주택재고 관리시책의 개선방안 190 1) 재건축 시책의 개선방안 190 2) 리모델링 시책의 개선방안 193 3) 주택의 개보수 지원시책의 개선방안 196 제7장 종합 및 결론 참고문헌 205 SUMMARY 207 부록 1: 계량분석 관련 표 211 부록 2: 재건축 대상 아파트 가격이 주변 지역 주택가격에 영향을 미치는 경로 221 부록 3: 일본의 주택관리제도 227