2002년 주택시장 동향 주택가격 상승률이 1990년의 21%를 기록한 이래 2002년 주택가격 상승률은 전국 평균 매매가격 16.4%로서 가장 높게 나타났으며, 전세가격 상승률은 전국 10.1%로서 매우 높은 수준을 기록하였다. 특히 서울 및 수도권(각각 22.5% 및 21.8%), 아파트(22.8%), 소형주택(17.8%)의 매매가격 상승이 시장을 선도하였다. 전세가격은 서울 및 수도권(10.8% 및 11.3%), 아파트(12.2%), 중소형주택(11.8%)에서 매우 높은 상승세를 보였으나 차별화는 크게 나타나지 않고 있다. 예년과는 달리 매매가격 상승이 전세가격 상승을 상회하였다. 그러나 9.4 및 10.11 부동산시장안정대책 이후 주택매매가격은 급등세가 멈추었고, 전세가격은 소폭 하락하였다. 반면 신규분양은 아파트를 중심으로 청약수요가 많으며, 수도권으로 청약분위기가 확산되고 있다. 정부의 투기억제대책에 힘입어 주택수요가 위축되고 있는 반면 주택공급은 꾸준히 증가하여 2002년 11월까지 57만호가 공급되었다. 주택거래(주거용토지거래)는 2001년 이후 급격히 증가하여 2002년 3/4분기까지 전년동기대비 40.3%가 급증하였다. 대도시지역에서는 일반주택이 거래가 활발하고, 도지역에서 아파트 거래가 활발하였다. 시도별로 보면 울산(62.7%), 충남(55.1%), 대구(53.5%), 경기도(50.4%) 등의 주택거래가 활발하고 제주도(9.2%)는 주택가격 상승에 비하여 거래는 상대적으로 부진하였다. 2002년 토지시장 동향 2002년 3/4분기까지 토지가격은 6.5% 상승하여 예년에 비해 상당폭의 가격 상승을 보였다. 특히 주택가격 상승의 영향이 큰 서울(11.1%), 인천(10.0%), 경기도(9.8%) 등 수도권 지역이 높은 상승률을 나타냈고, 국제자유도시개발에 따른 제주도(5.1%)의 가격 상승이 높게 나타났다. 도시지역에서는 용도지역 구분없이 상승률이 높았으나 비도시지역에서도 준도시(5.3%) 및 준농림지(5.9%) 등 도시화 가능지의 지가상승률이 높게 나타났다. 2002년 3/4분기까지 전국 토지거래는 건수기준으로는 전년 동기대비 37.4% 증가(면적기준으로는 15.8% 증가)하였는데, 2001년에는 주거지역이 토지거래 증가를 주도하였으나 2002년에는 상업지역 및 공업지역의 토지거래가 시장을 선도하였다. 도시지역에서는 상업(87.0%) 및 공업지역(64.1%)을 중심으로 녹지(49.4%) 및 주거(43.9)지역 모두 거래증가율이 높았으나, 비도시지역에서는 준도시지역(66.3%)을 제외한 나머지 지역의 경우 농림지역(-6.0%)은 거래가 감소하는 등 차별화가 심하게 나타났다. 시도별로 보면 제주도의 토지거래가 전국적으로 가장 높은 증가율(73.8%)을 보였고, 울산, 대구, 경기도가 50%를 상회하고 있으나, 전라남북도와 경상북도는 10%대의 상대적 저수준을 보이고 있다. 부동산시장 여건 변화 국내외 경제여건을 살펴보면, 해외경제의 경우 중국과 동남아 주요국을 제외하고는 미국, 유럽, 일본 등 선진국의 경기회복세가 미약하고, 미-이라크의 전쟁임박에 따른 불안심리가 증대하고 있으나 하반기 이후 경기회복세를 기대하고 있다. 우리나라의 경우 경제주체들의 심리지표는 하락세를 지속하고 있으나, 제조업 생산활동, 건설 및 설비투자 등 실물경제는 견실한 상승세를 지속하고 있다. 대외거래도 반도체, 무선통신기기, 자동차, 선박 등을 중심으로 수출신장세가 지속되고 있어 국내경기의 상승기조가 기대되나 미-이라크 전쟁가능성 및 북한 핵문제 등으로 불확실성이 증대하고 있다. 점진적인 경기회복과 물가상승의 영향으로 금리는 소폭 상승할 것으로 보이나 정부의 가계대출억제 및 부동산투기억제에 따른 시중자금의 채권시장 유입 등은 금리하락요인으로 작용할 것이다. 정부대책의 주안점은 외환위기 이후의 경기활성화대책에서 2002년에는 주택공급질서 강화, 아파트분양권 전매요건 강화, 투기과열지구 지정, 부동산과세 과표 현실화, 종합전산망 구축 등 부동산투기억제로 선회하였다. 9.4대책에서는 주택자금대출 억제를 발표하였다. 2003년 주택시장 전망 주택자금대출억제 및 부동산관련 조세강화, 부동산종합전산망 구축 등으로 금년도 주택수요는 전년에 비하여 크게 위축될 전망이다. 수도권 중심의 투기억제대책으로 투기수요의 지방이동이 우려되며, 부동산으로의 자금흐름이 투기억제대책으로 은행 신탁 및 펀드로 이동하고 있다. 2001년 이후 주택건설이 큰 폭으로 확대되어 주택공급 증대하였고, 이에 따라 입주물량이 풍부하다. 외환위기 이후 년간 30만호까지 감소하였던 주택사업승인물량이 2002년에는 11월까지 57만호로 증가하였는데, 특히 다세대주택 건설비중이 40%대로 크게 증대하였다. 이는 주택가격 급등에 따라 기존 단독주택에 원룸식 다세대주택 건설이 증대하였고, 주차장기준 강화 시행전 건축허가의 급증에 기인한다. 또한 주택통계에서 제외되고 있는 주거용 오피스텔의 공급이 증대되었다. 전년말부터 나타나기 시작한 주택가격 안정세가 금년도에도 이어질 전망이다. 주택매매 및 전세가격은 전국적으로 각각 0.5% 및 2.0%로 안정될 것으로 보인다. 서울의 경우에도 매매가격 0.7%, 전세가격 2.5%로 안정세를 유지할 것이다. 주택유형 중 아파트의 상승률이 상대적으로 높지만 매매 0.9%, 전세 3.3%로 안정기조를 유지할 전망이다. 주택매매가격의 안정세가 장기화되면 저금리 기조하에서 전세가격 상승압력으로 작용하여 2002년도에 주춤하였던 월세전환도 장기적으로 지속될 것이다. 2003년 토지시장 전망 2002년 주택시장 및 토지시장의 활성화가 2003년의 토지시장으로 이어질 가능성이 높으나 부동산투기억제대책의 영향으로 토지가격 및 토지거래에 급격한 상승세가 나타나지는 않을 것이다. 토지수요는 실물경제의 영향을 많이 받고 있어, 신규투자의 증가세 지속으로 인한 토지수요의 증대가 전망된다. 주5일근무제 도입, 행정신도시 이전, 개발제한구역 해제, 서울 및 수도권 투기억제 강화 등으로 투기수요의 지방이동이 예상되나, 정부의 투기억제의지 및 부동산종합정보망의 구축 등으로 관망자세도 나타날 것이다. 토지는 환금성이 낮아 경제주체의 투자포트폴리오 구성에서 민감하게 반응하는데 한계가 있기 때문이다. 이에 따라 2003년 토지가격은 연간 1.7%의 소폭 증가가 예상되며, 이는 전년에 비하여 상승폭이 크게 감소한 수준이다. 전반적으로 용도지역별 차별화는 크지 않을 것으로 보이나 상업(2.3%) 및 녹지지역(2.3%)의 토지가격이 상대적으로 높은 상승률을 보일 것으로 전망된다.

주요 이슈 및 정책 대응
주택자금대출 억제는 주택실수요자의 자금마련을 어렵게 하므로 투기수요는 억제하되 실수요는 계속 지원하는 방안을 모색해야 한다. 또한 서울 및 수도권 중심의 투기억제대책으로 시중부동자금의 지방이동으로 부동산투기의 지방화가 우려된다. 따라서 지엽적인 투기억제책 보다는 자본이득의 환수를 위한 조세 및 조세행정의 개선이 중요하다.
부동산가격의 연착륙을 도모해야 한다. 부동산가격의 급격한 하락은 가계 및 금융기관의 부실화, 소비위축에 따른 경제침체 등 부작용을 초래한다. 임대보증금 우선변제제도 및 부담능력의 한계로 실질적인 LTV 비율이 50%를 넘어서기 힘든 현실에서 가계대출의 급격한 회수 및 급격한 금리상승이 나타나지 않는 한 부동산가격의 폭락사태가 나타날 것으로 보이지는 않는다. 따라서 거시경제 회복의 견인차로서 건설경기의 역할을 인식하고 투기억제대책의 후속조치가 적절히 이루어져야 할 것이다.
실수요자 중심의 주택자금 지원이 이루어지기 위해서는 첫째, 금융기관의 가계에 대한 주택구입자금 대출시 주택보유 유무에 따라 대출 금리 및 대출심사의 차별화가 필요하고, 둘째 국민주택기금의 최초주택구입자금을 지속적으로 공급해야 한다. 또한 주택금융의 장기발전을 위해서는 장기대출의 활성화가 필요하고 부정확한 주택자금통계의 현실화가 요구된다.
부동산조세 관련제도의 개선방안으로는 첫째, 실거래가격등기제 등을 통한 부동산시장의 투명화 도모 및 부동산 조세효과를 제고해야 한다. 실거래가격 신고의 실효성 제고를 위해서는 현행 1가구 1주택비과세 조항을 없애고, 일정비용을 감안하여 기초공제할 필요가 있다. 둘째, 부동산공부 상호간의 정보교환체제 강화 및 부동산관련정보의 실시간 공동관리체제 구축하여 시장감시기능을 제고해야 한다. 셋째, 부동산정책을 담당하는 건설교통부, 경제정책을 담당하는 재정경제부, 조세를 담당하는 국세청 및 행정자치부 등이 공동으로 참여하는 "부동산시장안정기반 구축을 위한 협동위원회"를 구성, 운영할 필요가 있다. 부동산조세체계의 개편은 파급효과 및 조세저항을 고려하여 개편내용의 예고와 함께 유예기간을 두고 적용해야 할 것이지만 이를 위한 기반구축은 시급한 추진이 필요하기 때문이다.
이밖에도 주택가격 및 전세가격 상승, 월세전환에 따른 서민들의 주거비부담 증대문제를 완화해야 할 것이다. 소형주택에 거주하는 저소득층의 주거비부담이 가중되어 주거수준 하향이동을 초래한다. 이에 따라 서민주거안정을 위한 공공임대주택 공급확대 및 저렴주택 개발이 요구되며, 전세의 월세전환과정에서 중산층도 주거비부담이 증가하므로 월세지불액 소득공제, 최초주택구입자금지원의 확대 지속, 전세자금지원 강화 등이 필요하다.




제 1 장. 주택·토지시장 동향
1. 주택시장 동향
2. 토지시장 동향

제 2 장. 부동산시장 여건변화
1. 거시경제동향
2. 부동산시장 여건변화

제 3 장. 하반기 주택·토지시장 전망
1. 주택시장 전망
2. 토지시장 전망

제 4 장. 당면과제 및 시사점