초록

2000년대에 이르기까지 우리나라의 주택문제는 서울시의 주택문제였다. 전국적으로 주택이 부족한 상태에서 그 심각성이 가장 높은 서울의 주택문제가 한국의 주택문제를 대표할 수밖에 없었다. 2000년대에 들어서 주택문제의 지역적 차별화가 진전되고 있으나 아직도 주택가격의 움직임은 서울로부터 시작된다는 인식이 강하다. 그 가운데에서도 강남지역의 주택가격 움직임은 우리나라 주택가격 움직임의 진원지로 정부의 관심이 높았다. 또한 강남지역에 대한 관심은 정부뿐만 아니라 연구자들도 높은 관심을 보여 강남주택시장에 대한 현상을 분석하는 논문들도 발표되었다.
이 연구는 정부가 관심을 가지고 있는 서울시의 강남지역 주택시장 불안문제를 해결하고자 하는 정책방안을 제시하는 연구가 아니라, 강남주택시장에 참여하고 있는 사람들이 어떠한 동기로 현재 시장에 나타나고 있는 행태를 보이는 것인지를 규명하는데 연구의 초점이 있다. 시장참여자의 행태 결과가 사회적으로 바람직스런 방향으로 나타나도록 유도하기 위해서는 어떠한 정책적 접근이 필요한가를 제시하는 과제이다.
주변에 많은 사람들이 “우리동네는 참 살기 좋다”고 말한다. 예전에는 강남지역에서도 “아내 없이는 살아도 장화 없이는 못 산다”며 다시 강북으로 이사 갔던 시절도 있었다. 그러나 요즈음에는 “우리 동네 못 살겠다”며 이사 가지는 않는다. 1990년 이후 10년간 1990년 당시의 주택재고 만큼이 새로 지어졌다. 이에 따라 우리나라 국민들의 주거수준도 매우 향상되었기 때문이다. 또한 도로 및 고속도로, 철도 등 사회기반시설이 전국적으로 확대되어 각 지역으로의 접근성이 높아졌고, 도시 내에서도 대중교통, 할인매장, 공원 등 도시편의시설들이 확충되었기 때문이다. 그러나 자본이득에 대해서는 다들 할 말이 많다.
“경제능력에 따라 어디에 사느냐가 결정”되는 것이 아니라 “어디에 사느냐가 그 사람의 경제력을 결정”하게 된다는 사실은 바람직하지 않다. 자본이득이 보유자에게 고스란히 돌아가는 현실에서 집값이 안 오르는 지역에 사는 사람들, 더 나아가 집이 없는 사람들의 상대적 상실감은 매우 높고, 이러한 현상이 사회적 불안요인으로 작용한다. 그렇다고 강남지역의 주택가격을 단기간에 안정시키겠다는 목표설정도 바람직하지 않다. 주택시장의 지역적 특성을 인정하고, 저소득층만을 위한 주거복지가 아니라 전체 계층의 각각에 걸맞는 주거복지정책이 시행되어야 한다. 그 대신 주택가격 상승으로 인해 야기되는 자본이득은 상당부분이 환수되어야 하고, 주택보유에 따르는 비용을 부담하도록 해야 할 것이다.
이 연구를 진행하면서 많은 사람들의 도움을 받았다. 강남지역의 개발 및 형성과정에 대한 원고를 써주신 중앙대학교의 손세관 교수님, 강남지역 개발 초기에서부터 부동산 사업을 영위해 온 오랜 경험을 들려준 이인수 사장님, 권대중 사장님, 기존주택시장과 재건축 시장에서 주택수요자와 주택공급자와의 거래를 게임이론으로 접근하여 모형을 구축하여 주신 고려대학교의 전병헌 교수님, 재건축사업의 실무에 관련된 자문을 하여 주신 삼성건설의 김도종 차장님, 그리고 강남지역의 구별 가격조사 자료를 제공하여주신 한국감정원 배구희 팀장님, 연구협의회에 참여하여 좋은 의견을 나누어준 김우희, 오영국 님 등에게 감사드린다. 여러 가지 과제를 동시에 수행하느라 바쁜 와중에서도 성실하고 적극적으로 연구에 참여해 준 강미나 박사와 엄근용 연구원에게도 깊은 애정과 감사의 마음을 전한다.