초록

본 연구에서는 전세가격의 지속적인 상승은 단기적인 수급불균형의 원인 외에도 구조적인 수급불균형에 원인이 있음을 밝히고 장단기 대응방안을 제시하고 있다.
전세는 ①집주인이 거주공간을 제공하는 거주기능과, ②세입자가 집주인에게 목돈(전세금)을 빌려주는 사금융기능의 두가지 행위가 복합된 형태로서 반대 급부인 월세와 대출이자가 상쇄된 것이다. '전세'가 효율적인 주거형태로 존속하기 위한 전제조건으로서는 첫째, 전세를 안고서라도 주택을 사려는 투자수요가 높고, 둘째 주택구입을 위한 부족자금을 제도권금융에서 조달하기 어려운 상황이 전제되어야 한다. 그러나 최근들어 주택시장 및 금융시장 상황의 변화로 집주인에 있어서 '전세'의 효율성이 하락하여 '전세'가 집주인과 세입자에게 효율적인 주거형태로 존재하기 위한 전제조건이 흔들리고 있다.
주택보급률이 전국적으로 90%를 넘어서면서 주택재고 부족문제가 크게 완화됨으로써 주택가격 안정과 함께 주택투자수요가 감퇴하고 있다. 또한 금융개혁 이후 은행들은 위험도가 낮은 가계대출에 주력하고 있고, 주택저당채권유동화제도의 도입으로 주택자금 대출의 유동성 제약이 없어짐에 따라 주택구입자금을 전세와 같은 사금융에서 조달할 필요가 없어졌다.
이사철만 되면 대두되고 있는 전세문제는 당분간 지속될 전망이며, 이는 전세제도가 소멸과정에 있음을 의미한다. 전세수요는 증대되고 있는 반면, 전세효율성의 저하로 전세공급유인은 약화되고 있음에 따라 구조적 수급불균형이 나타나고 있다.
전세가격이 점차 주택가격에 근접해 감에 따라 부담능력이 있는 계층은 주택구매수요로, 그렇지 않은 계층은 보증부월세나 월세로 전환할 것이다. 전세가격의 상승은 모든 전세입자의 주거비 부담 증대를 초래하나 한편으로는 부담능력이 있는 전세수요계층의 자가수요 전환을 촉진시켜 침체되어 있는 주택분양 및 매매시장의 활성화에 일조하는 측면도 있다.
전세문제는 세입자와 집주인의 사적인 계약관계이므로 원칙적으로 민간부문의 자체 해결방안을 유도하여야 한다. 정부는 전세가격 급등을 억제하는 단기적인 수요관리 및 공급확대책과 병행하여 임대시장 구조전환을 지원하고 임대산업을 육성하는 방향으로 정책을 수립해야 한다. 단기적으로 저소득 전세입자의 주거안정을 지원하고, 임차가구가 환경변화에 적응할 수 있도록 정보를 제공해야 한다.
우선 민간부문의 자체 해결방안으로는 금융기관의 전세자금 대출을 활용하는 방안과, 전세가격상승분을 월세로 전환(보증부 월세)하는 방안이 있다. 대출이자나 월세 부담이 어려울 경우 기존의 보증금에서 월세를 차감해 나가는 보증부 삭월세 형태로 전환하는 방안도 있을 수 있다.
정부가 저소득 임차가구 주거안정방안으로 이미 시행하고 있는 영세민 전세자금 저리대출의 확대, 금융기관의 전세자금 대출 원활화, 재건축·재개발사업의 시행시기 분산 등의 조치는 적절한 단기적 조치로 판단된다. 추가적으로는 주차장 확보 및 정보통신 기반시설 제공 등을 지원하고, 다가구주택 전세입주자에 대한 전세자금을 한시적으로 우대 지원하는 등 다가구주택의 주거환경을 개선하여 주택수요에 부응하는 주거공간을 제공해야 한다.
다음으로 임대시장의 구조전환을 지원하기 위한 방안을 마련해야 한다. 전세입자의 자가마련을 유도하고, 소형 기존주택 구입가구에 대하여 국민주택기금을 저리로 대출 지원하도록 한다. 또한 전세에서 보증부 월세 또는 월세 전환시 적정 전환율을 주택임대차보호법에 명시하고, 월세 지불에 대한 주거비 지출을 소득공제하여 구조전환기의 급격한 주거비 상승을 완화할 필요가 있다. 전세가격 상승으로 전세보증금이 주택가격에 근접해 감에 따라 전세보증금의 안전반환 장치도 강구해야 한다.
임대산업을 육성하기 위해서는 주택임대차보호법의 임대료 인상제한폭 5%의 규제를 시장 움직임에 따르도록 하고, 시장임대료를 부담할 능력이 없는 저소득층에 대해서는 공공임대주택의 공급 및 주거비 보조로 보완할 필요가 있다. 또한 전세 및 월세의 사업소득세 적용 합리화, 월세가 정착될 때까지 월세임대사업의 수익성 제고를 위한 금융 및 세제지원 등을 통해 월세 중심의 임대사업을 지원해야 한다. 저소득층용 공공임대주택 공급확대와 함께 특별한 하자가 없는 한 세입자의 거주우선권 확보로 주거안정(tenure security)을 도모해야 할 것이다.