. 연구요약
1. 연구배경 및 목적
※ 본 연구는 경기도에서 시행된 택지개발사업의 특성과 문제를 평가함으로써 제도적 개선점을 모색하고 향후 택지개발사업에 관련된 경기도의 정책방향을 제시하기 위한 것이다.
2. 택지개발 추진현황
(1) 공영택지개발사업
※ 경기도의 공영택지개발사업 추진현황을 살펴보면 2000년 6월 현재까지 면적 약133㎢에 총 126개 사업지구가 지정되었고, 공급주택수는 967,741호에 이르고 있다.
※ 사업면적을 기준으로 보면, 분당신도시의 약 6.7배, 경기도 총면적의 1.3%에 해당하고, 공급주택수를 기준으로 보면 분당신도시 공급호수의 약 10배, 경기도 주택수의 42.3%에 해당된다.
(2) 민간주택건설사업
※ 1994년부터 1999년까지 경기도내에서 준농림지역을 준도시지역 취락지구로 변경하여 주택건설사업을 시행한 경우는 총 271개 지구, 9,735천㎡에 이르고 약 165천호의 주택이 공급되었다.
※ 분당신도시와 비교하면 면적은 분당의 약 1/2이며, 공급주택수는 분당의 약 1.7배에 해당된다.
3. 택지개발의 실태
1) 개발밀도
(1) 공영택지개발사업
※ 세대밀도, 인구밀도 등 개발밀도는 사업규모가 작을수록 높게 나타나고 있고, 30만평, 15만평, 10만평을 기점으로 개발밀도의 뚜렷한 증가를 보이고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 민간주택건설사업의 평균 세대밀도는 175세대/ha로 나타나고 있는데, 이는 공영택지개발사업의 세대밀도 96세대/ha에 비해 약 1.8배에 해당되는 밀도 수준이다.
※ 용적률의 경우 1990년 117.7%에 지나지 않았으나, 점점 증가하여 1995년 226.2%를 기점으로 감소하여 1999년에는 176.2%에 이르고 있다.
2) 토지이용
(1) 공영택지개발사업
※ 사업규모별로 용도별 면적비를 살펴보면, 소규모 개발일수록 주거용지의 면적비율이 높게 나타나고 사업규모가 커질수록 주거용지의 비율이 감소하는 것으로 나타났다.
※ 사업규모별로 1인당 용지면적을 살펴보면, 주거용지의 경우는 큰 변화를 보이지 않으나, 상업용지 및 공공시설용지의 1인당 차지하는 면적은 사업규모가 증가함에 따라 증가하고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 준농림지역을 중심으로 성행하고 있는 민간주택건설사업의 사업지구당 평균 면적은 28,233㎡, 사업지구당 공급주택수는 평균 495호로 소규모 고밀개발로 나타났다.
※ 주택건설사업지구의 토지이용은 대부분이 주거용지로서 사업지구당 평균 주거용지 비율은 약 85%를 상회하고 있다.
3) 공공시설
(1) 공영택지개발사업
※ 공공시설용지 비율은 사업규모가 커질수록 증가하는 것으로 나타났고, 평균적으로 볼 때 도로용지가 차지하는 비율이 공공시설용지의 55%이상으로 가장 높게 나타났다.
※ 각 시설들이 공공시설용지에서 차지하는 비율을 살펴보면, 공원과 녹지는 사업규모가 커짐에 따라 증가하고 도로와 주차장, 학교용지는 사업규모가 커짐에 따라 감소하는 것을 알 수 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 공공시설 확보현황을 복리시설면적을 통해 살펴보면 10년간 민간주택건설사업에서 확보된 복리시설의 면적비는 평균 13.4%로 나타났다.
※ 공영택지개발사업의 공공시설용지 평균비율 약 48%와 비교하면 상당히 낮은 수준임을 알 수 있고, 면적 5만평이하의 사업지구 평균 34.2%와 비교해도 낮은 수준임을 알 수 있다.
4) 입지적 특성
(1) 공영택지개발사업
※ 공영택지개발 사업지구는 주로 경부축을 따라 서울기점 20-30km 구간에 집중되고 있고, 1990년 이전에는 주로 20km이내에 입지하고 있으나, 5개 신도시 건설과 함께 30km이상 외곽으로 확산되고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 민간주택건설사업의 입지적 특성은 대규모 택지개발사업지구나 주요 간선도로를 면하여 집중되고 있다.
※ 용적률의 경우 거리 30km이내가 206%, 30-50km 지역이 181%, 50-70km 지역이 167%로 나타나서 서울로 부터의 거리가 멀수록 감소하는 추세를 보여주고 있다.
※ 세대밀도/용적률은 연면적당 주택수를 나타내며, 이를 통해 주택규모를 알 수 있는데, 서울로부터의 거리가 멀수록 소규모 주택이 건설되고 있음을 나타내고 있다.
4. 택지개발 개선방안
1) 택지개발의 양상 및 문제
(1) 공영택지개발사업
- 주거기능 중심의 중 소규모 개발
※ 택지개발은 토지이용 기준이 주거기능 위주로 되어 있어 다양한 기능이 들어가기 어려울 뿐 아니라, 주거용지에 대한 기준도 주택유형과 규모가 엄격히 제한되고 있어 다양화하는 주택수요에 탄력적으로 대응하지 못하고 있다.
- 광역 기반시설 과부하
※ 택지개발사업으로 인한 기반시설의 과부하 및 용량부족은 지구내 문제가 아니라 사업지구의 개발에 따른 주변지역의 기반시설에 대한 과부하가 문제다.
- 도시계획과 연계 부족
※ 택지개발사업은 택지개발촉진법 및 각종 지침의 상세한 기준에 의해 사업이 추진되고 있으나, 이들 기준이 너무 구체적이고 융통성이 부족하여 다양한 개발방식의 적용에 한계가 있다.
(2) 민간주택건설사업
- 소규모 개발의 집중
※ 준농림지역에서의 주택건설사업은 공영택지개발지구 주변, 고속도로 I.C. 주변, 기존 소도읍 주변 등에서 민간업체에 의한 300세대 이하의 소규모 단지들이 집중 개발되는 양상을 보이고 있다.
- 기반시설 과부하 및 공공시설 부족
※ 민간에 의한 개발은 기반시설설치 의무규정을 피할 수 있는 300-500세대 이하의 소규모에서 개발되며, 특정지역에 집중되는 현상을 보이고 있어 기반시설의 과부하와 공공시설 부족을 초래하고 있다.
- 환경오염과 경관 훼손
※ 준농림지역에서 행위제한 규정이 대폭 완화되어 개별공장과 고층아파트가 자유롭게 입지할 수 있게 되었고, 특히 공장의 경우 계획적 개발에 비해 개별입지에 대한 환경기준이 덜 엄격하여 환경오염과 경관훼손을 초래하고 있다.
2) 문
1. 연구배경 및 목적
※ 본 연구는 경기도에서 시행된 택지개발사업의 특성과 문제를 평가함으로써 제도적 개선점을 모색하고 향후 택지개발사업에 관련된 경기도의 정책방향을 제시하기 위한 것이다.
2. 택지개발 추진현황
(1) 공영택지개발사업
※ 경기도의 공영택지개발사업 추진현황을 살펴보면 2000년 6월 현재까지 면적 약133㎢에 총 126개 사업지구가 지정되었고, 공급주택수는 967,741호에 이르고 있다.
※ 사업면적을 기준으로 보면, 분당신도시의 약 6.7배, 경기도 총면적의 1.3%에 해당하고, 공급주택수를 기준으로 보면 분당신도시 공급호수의 약 10배, 경기도 주택수의 42.3%에 해당된다.
(2) 민간주택건설사업
※ 1994년부터 1999년까지 경기도내에서 준농림지역을 준도시지역 취락지구로 변경하여 주택건설사업을 시행한 경우는 총 271개 지구, 9,735천㎡에 이르고 약 165천호의 주택이 공급되었다.
※ 분당신도시와 비교하면 면적은 분당의 약 1/2이며, 공급주택수는 분당의 약 1.7배에 해당된다.
3. 택지개발의 실태
1) 개발밀도
(1) 공영택지개발사업
※ 세대밀도, 인구밀도 등 개발밀도는 사업규모가 작을수록 높게 나타나고 있고, 30만평, 15만평, 10만평을 기점으로 개발밀도의 뚜렷한 증가를 보이고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 민간주택건설사업의 평균 세대밀도는 175세대/ha로 나타나고 있는데, 이는 공영택지개발사업의 세대밀도 96세대/ha에 비해 약 1.8배에 해당되는 밀도 수준이다.
※ 용적률의 경우 1990년 117.7%에 지나지 않았으나, 점점 증가하여 1995년 226.2%를 기점으로 감소하여 1999년에는 176.2%에 이르고 있다.
2) 토지이용
(1) 공영택지개발사업
※ 사업규모별로 용도별 면적비를 살펴보면, 소규모 개발일수록 주거용지의 면적비율이 높게 나타나고 사업규모가 커질수록 주거용지의 비율이 감소하는 것으로 나타났다.
※ 사업규모별로 1인당 용지면적을 살펴보면, 주거용지의 경우는 큰 변화를 보이지 않으나, 상업용지 및 공공시설용지의 1인당 차지하는 면적은 사업규모가 증가함에 따라 증가하고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 준농림지역을 중심으로 성행하고 있는 민간주택건설사업의 사업지구당 평균 면적은 28,233㎡, 사업지구당 공급주택수는 평균 495호로 소규모 고밀개발로 나타났다.
※ 주택건설사업지구의 토지이용은 대부분이 주거용지로서 사업지구당 평균 주거용지 비율은 약 85%를 상회하고 있다.
3) 공공시설
(1) 공영택지개발사업
※ 공공시설용지 비율은 사업규모가 커질수록 증가하는 것으로 나타났고, 평균적으로 볼 때 도로용지가 차지하는 비율이 공공시설용지의 55%이상으로 가장 높게 나타났다.
※ 각 시설들이 공공시설용지에서 차지하는 비율을 살펴보면, 공원과 녹지는 사업규모가 커짐에 따라 증가하고 도로와 주차장, 학교용지는 사업규모가 커짐에 따라 감소하는 것을 알 수 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 공공시설 확보현황을 복리시설면적을 통해 살펴보면 10년간 민간주택건설사업에서 확보된 복리시설의 면적비는 평균 13.4%로 나타났다.
※ 공영택지개발사업의 공공시설용지 평균비율 약 48%와 비교하면 상당히 낮은 수준임을 알 수 있고, 면적 5만평이하의 사업지구 평균 34.2%와 비교해도 낮은 수준임을 알 수 있다.
4) 입지적 특성
(1) 공영택지개발사업
※ 공영택지개발 사업지구는 주로 경부축을 따라 서울기점 20-30km 구간에 집중되고 있고, 1990년 이전에는 주로 20km이내에 입지하고 있으나, 5개 신도시 건설과 함께 30km이상 외곽으로 확산되고 있다.
(2) 민간주택건설사업
※ 민간주택건설사업의 입지적 특성은 대규모 택지개발사업지구나 주요 간선도로를 면하여 집중되고 있다.
※ 용적률의 경우 거리 30km이내가 206%, 30-50km 지역이 181%, 50-70km 지역이 167%로 나타나서 서울로 부터의 거리가 멀수록 감소하는 추세를 보여주고 있다.
※ 세대밀도/용적률은 연면적당 주택수를 나타내며, 이를 통해 주택규모를 알 수 있는데, 서울로부터의 거리가 멀수록 소규모 주택이 건설되고 있음을 나타내고 있다.
4. 택지개발 개선방안
1) 택지개발의 양상 및 문제
(1) 공영택지개발사업
- 주거기능 중심의 중 소규모 개발
※ 택지개발은 토지이용 기준이 주거기능 위주로 되어 있어 다양한 기능이 들어가기 어려울 뿐 아니라, 주거용지에 대한 기준도 주택유형과 규모가 엄격히 제한되고 있어 다양화하는 주택수요에 탄력적으로 대응하지 못하고 있다.
- 광역 기반시설 과부하
※ 택지개발사업으로 인한 기반시설의 과부하 및 용량부족은 지구내 문제가 아니라 사업지구의 개발에 따른 주변지역의 기반시설에 대한 과부하가 문제다.
- 도시계획과 연계 부족
※ 택지개발사업은 택지개발촉진법 및 각종 지침의 상세한 기준에 의해 사업이 추진되고 있으나, 이들 기준이 너무 구체적이고 융통성이 부족하여 다양한 개발방식의 적용에 한계가 있다.
(2) 민간주택건설사업
- 소규모 개발의 집중
※ 준농림지역에서의 주택건설사업은 공영택지개발지구 주변, 고속도로 I.C. 주변, 기존 소도읍 주변 등에서 민간업체에 의한 300세대 이하의 소규모 단지들이 집중 개발되는 양상을 보이고 있다.
- 기반시설 과부하 및 공공시설 부족
※ 민간에 의한 개발은 기반시설설치 의무규정을 피할 수 있는 300-500세대 이하의 소규모에서 개발되며, 특정지역에 집중되는 현상을 보이고 있어 기반시설의 과부하와 공공시설 부족을 초래하고 있다.
- 환경오염과 경관 훼손
※ 준농림지역에서 행위제한 규정이 대폭 완화되어 개별공장과 고층아파트가 자유롭게 입지할 수 있게 되었고, 특히 공장의 경우 계획적 개발에 비해 개별입지에 대한 환경기준이 덜 엄격하여 환경오염과 경관훼손을 초래하고 있다.
2) 문