[한글] 본 연구는 민간(주택건설업체)이 왜 택지를 개발하려고 하는지, 왜 민간의
택지개발을 규제하여 왔는지, 향후 택지개발에 있어서 민간은 어떠한 역할을
담당해야 할 것인지에 대한 문제인식을 가지고 연구를 수행하였다. 그리고
민간주택건설업체가 택지개발사업을 추진하지 못한 근본적인 제약요인은
어디에 있는지를 분석하여 택지개발에 있어 민간부문의 역할을 증대할 수
있는 방안을 모색하는데 목적을 두었다. 정치.경제.사회적인 여건변화는
택지개발환경에도 많은 영향을 미치고 있다. 택지개발에 있어서 예상되는
주요 여건변화는 다음과 같은 것을 지적할 수 있다. 첫째, 주택수요가
변화하고 있다. 우리 나라의 주택형태는 과거 60년대까지만 하여도 거의
단독주택이었다. '70년 센서스 결과에 의하면 총주택재고량 중 단독주택이
95.3%, 아파트 0.8%, 연립주택 3.3%로 단독주택의 비중이 절대적으로 높았다.
그러나 70년대이후 인구의 도시집중으로 점차 주택유형이 바뀌게 되었다.
모든 점에서 거주하기가 편리하고 주택관리가 효율적이라는 점에서 아파트에
대한 선호는 전국적으로 확산되었고, 도시의 주거문화는 아파트 위주로
형성되기 시작하였다. 그러나 2000년대의 주거문화는 크게 바뀌게 될 것으로
전망된다. 21세기에는 경제수준에 맞는 삶의 질을 요구하게 되고, 수준 높은
생활환경을 추구하게 될 것이다. 이러한 현상은 90년대 중반부터 서서히
나타나고 있다. 전원적이고 환경친화적인 주거환경을 선호하기 시작한
것이다. 둘째로 택지개발에 있어서 강제수용의 한계를 들 수 있다.
80년대초부터 택지개발사업은 전면매수(수용)에 의한 공영개발사업이 주류를
이루게 되었다. 그러나 토지수용에 따른 토지소유자의 저항이 점점 증대하고
있으며 토지수용재결에 대한 이의신청이나 행정소송 등이 매년 증가하고 있는
실정이다. 더욱이 최근에는 토지소유자의 저항이 집단화하는 경향이 있다.
토지소유자의 저항은 결과적으로 택지개발사업을 지연시키게 되고 높은
보상요구는 개발비용을 증대시키고 있다. 셋째로, 지자체의 역할이 증대되고
있다. 신정부가 들어서면서 지방자치제가 정착되었고, 행정쇄신위원회 등을
운영하여 여러 가지 제도개선을 하고 있으며, 중앙정부와 지방정부의 역할을
재정립하는 작업을 추진하였다. 중앙정부의 권한을 지방에 단계적으로
이양하거나 위임하고 있는 것이다. 도시.지역개발사업은 상당부분 사업의
효과가 지역적이며, 사업수행에 있어서 지역의 특수성과 주민의 의견을
반영하고 주민참여가 필요한 점을 감안할 때 향후 중앙정부의 기능은
상당부분 지방사무로 전환되거나 위임될 가능성이 많다. 넷째,
도시개발사업에 있어서 민간의 참여가 증대되고 있다. 최근 경제민주화와
민간자율화 추세와 함께 민간자본의 활용을 통한 개발사업이 적극 추진되고
있다. 공단개발, 유통단지 조성에 있어서 민간의 참여가 증대되고 있으며,
1994년에는 사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법(민자유치법)이
제정되어 민자유치정책이 적극적으로 수행되고 있다. 또한 지자체와 민간이
공동으로 출자하여 설립하는 제3섹터가 활발히 운영되고 있다. 지금까지
제3섹터방식은 주로 교통관련시설.관광숙박시설의 운영과 농수산물의
유통관련사업이 대부분이나 앞으로 택지개발에 참여할 가능성이 높아지고
있다. 끝으로 민간택지개발이 증가하고 있으며, 택지개발방식의 다양화
요구가 증대하고 있다. 지금까지 택지개발은 공공부문이 주도하였다. 특히
주택200만호 건설계획 중 민간부문의 택지개발실적은 총공급량의 20%정도에
불과하였다. 그러나 '93년이후 점차 민간의 택지개발실적이 증가하는 추세에
있다. 민간의 역할제고와 더불어 보다 많은 민간의 자본과 기술을 활용하기
위해서는 택지개발방식도 다양화 되어야 한다는 요구가 크다. 본 연구는
여러 가지 택지개발 주체 중에서도 민간부문에 초점을 두었다. 그리고
택지개발에 관한 각종 통계자료를 이용하고 기존연구 결과를 토대로
택지개발관련법령이나 토지이용계획상 민간부문의 택지개발과 관련되는
부분을 분석하였다. 특히 민간부문의 택지개발 제한요인을 집중적으로
분석하여 민간택지개발 활성화 방안을 모색하고자 하였다. 주요 연구내용을
요약하면 다음과 같다. 제2장에서는 우리 나라의 택지개발제도 및
민간부문의 주택건설실적과 택지개발실적을 개관하고, 민간부문의 택지확보상
문제점과 민간택지개발의 제약요인을 분석하였다. 그리고 현행
택지개발여건과 향후의 택지개발의 여건변화에 대하여 전망하였다.
제3장에서는 민간부문의 택지개발 및 주택건설에 대한 실태를 분석하였다.
주요내용으로 1995년 주택건설실적을 분석하였고, 합동개발사업의 현황,
사례지구의 민간주택건설사업의 수익성을 비교하였으며, 택지개발에 있어서
민간부문의 역할과 한계를 지적하였다. 제4장에서는 민간부문의 택지개발
활성화를 위하여 단기적인 방안과 장기적인 방안을 제시하였다. 단기적
개선방안으로는 합동택지개발사업의 활성화, 「수용+환지」방식의 활용,
민간개발지구 지정제도 도입 및 민간의 택지개발 허용범위 조정, 간선시설
확보 및 학교용지 확보 방안 등을 제시하였다. 장기적으로는 택지개발방식의
개념을 명확히 정립하고 개발방식을 다양화하는 방안을 제시하였다. 또한
주택보급률이 100%를 초과하고 주거수준이 크게 향상되는 2000년대
중반이후에는 민간의 개발가능지역을 확대하고 개발규모제한을 폐지하는
방안을 장기적 대안으로 제시하였다.
택지개발을 규제하여 왔는지, 향후 택지개발에 있어서 민간은 어떠한 역할을
담당해야 할 것인지에 대한 문제인식을 가지고 연구를 수행하였다. 그리고
민간주택건설업체가 택지개발사업을 추진하지 못한 근본적인 제약요인은
어디에 있는지를 분석하여 택지개발에 있어 민간부문의 역할을 증대할 수
있는 방안을 모색하는데 목적을 두었다. 정치.경제.사회적인 여건변화는
택지개발환경에도 많은 영향을 미치고 있다. 택지개발에 있어서 예상되는
주요 여건변화는 다음과 같은 것을 지적할 수 있다. 첫째, 주택수요가
변화하고 있다. 우리 나라의 주택형태는 과거 60년대까지만 하여도 거의
단독주택이었다. '70년 센서스 결과에 의하면 총주택재고량 중 단독주택이
95.3%, 아파트 0.8%, 연립주택 3.3%로 단독주택의 비중이 절대적으로 높았다.
그러나 70년대이후 인구의 도시집중으로 점차 주택유형이 바뀌게 되었다.
모든 점에서 거주하기가 편리하고 주택관리가 효율적이라는 점에서 아파트에
대한 선호는 전국적으로 확산되었고, 도시의 주거문화는 아파트 위주로
형성되기 시작하였다. 그러나 2000년대의 주거문화는 크게 바뀌게 될 것으로
전망된다. 21세기에는 경제수준에 맞는 삶의 질을 요구하게 되고, 수준 높은
생활환경을 추구하게 될 것이다. 이러한 현상은 90년대 중반부터 서서히
나타나고 있다. 전원적이고 환경친화적인 주거환경을 선호하기 시작한
것이다. 둘째로 택지개발에 있어서 강제수용의 한계를 들 수 있다.
80년대초부터 택지개발사업은 전면매수(수용)에 의한 공영개발사업이 주류를
이루게 되었다. 그러나 토지수용에 따른 토지소유자의 저항이 점점 증대하고
있으며 토지수용재결에 대한 이의신청이나 행정소송 등이 매년 증가하고 있는
실정이다. 더욱이 최근에는 토지소유자의 저항이 집단화하는 경향이 있다.
토지소유자의 저항은 결과적으로 택지개발사업을 지연시키게 되고 높은
보상요구는 개발비용을 증대시키고 있다. 셋째로, 지자체의 역할이 증대되고
있다. 신정부가 들어서면서 지방자치제가 정착되었고, 행정쇄신위원회 등을
운영하여 여러 가지 제도개선을 하고 있으며, 중앙정부와 지방정부의 역할을
재정립하는 작업을 추진하였다. 중앙정부의 권한을 지방에 단계적으로
이양하거나 위임하고 있는 것이다. 도시.지역개발사업은 상당부분 사업의
효과가 지역적이며, 사업수행에 있어서 지역의 특수성과 주민의 의견을
반영하고 주민참여가 필요한 점을 감안할 때 향후 중앙정부의 기능은
상당부분 지방사무로 전환되거나 위임될 가능성이 많다. 넷째,
도시개발사업에 있어서 민간의 참여가 증대되고 있다. 최근 경제민주화와
민간자율화 추세와 함께 민간자본의 활용을 통한 개발사업이 적극 추진되고
있다. 공단개발, 유통단지 조성에 있어서 민간의 참여가 증대되고 있으며,
1994년에는 사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법(민자유치법)이
제정되어 민자유치정책이 적극적으로 수행되고 있다. 또한 지자체와 민간이
공동으로 출자하여 설립하는 제3섹터가 활발히 운영되고 있다. 지금까지
제3섹터방식은 주로 교통관련시설.관광숙박시설의 운영과 농수산물의
유통관련사업이 대부분이나 앞으로 택지개발에 참여할 가능성이 높아지고
있다. 끝으로 민간택지개발이 증가하고 있으며, 택지개발방식의 다양화
요구가 증대하고 있다. 지금까지 택지개발은 공공부문이 주도하였다. 특히
주택200만호 건설계획 중 민간부문의 택지개발실적은 총공급량의 20%정도에
불과하였다. 그러나 '93년이후 점차 민간의 택지개발실적이 증가하는 추세에
있다. 민간의 역할제고와 더불어 보다 많은 민간의 자본과 기술을 활용하기
위해서는 택지개발방식도 다양화 되어야 한다는 요구가 크다. 본 연구는
여러 가지 택지개발 주체 중에서도 민간부문에 초점을 두었다. 그리고
택지개발에 관한 각종 통계자료를 이용하고 기존연구 결과를 토대로
택지개발관련법령이나 토지이용계획상 민간부문의 택지개발과 관련되는
부분을 분석하였다. 특히 민간부문의 택지개발 제한요인을 집중적으로
분석하여 민간택지개발 활성화 방안을 모색하고자 하였다. 주요 연구내용을
요약하면 다음과 같다. 제2장에서는 우리 나라의 택지개발제도 및
민간부문의 주택건설실적과 택지개발실적을 개관하고, 민간부문의 택지확보상
문제점과 민간택지개발의 제약요인을 분석하였다. 그리고 현행
택지개발여건과 향후의 택지개발의 여건변화에 대하여 전망하였다.
제3장에서는 민간부문의 택지개발 및 주택건설에 대한 실태를 분석하였다.
주요내용으로 1995년 주택건설실적을 분석하였고, 합동개발사업의 현황,
사례지구의 민간주택건설사업의 수익성을 비교하였으며, 택지개발에 있어서
민간부문의 역할과 한계를 지적하였다. 제4장에서는 민간부문의 택지개발
활성화를 위하여 단기적인 방안과 장기적인 방안을 제시하였다. 단기적
개선방안으로는 합동택지개발사업의 활성화, 「수용+환지」방식의 활용,
민간개발지구 지정제도 도입 및 민간의 택지개발 허용범위 조정, 간선시설
확보 및 학교용지 확보 방안 등을 제시하였다. 장기적으로는 택지개발방식의
개념을 명확히 정립하고 개발방식을 다양화하는 방안을 제시하였다. 또한
주택보급률이 100%를 초과하고 주거수준이 크게 향상되는 2000년대
중반이후에는 민간의 개발가능지역을 확대하고 개발규모제한을 폐지하는
방안을 장기적 대안으로 제시하였다.