지가는 많은 요인에 의해 상승하며, 개발이익은 지가의 상승과 불가분의 관계에 놓여 있다. 개발이익이란 공공투자에 의한 증가, 계획의 결정․변경에 의한 증가, 그 밖의 사회․경제적 요인에 의한 증가 등 일정기간 동안 토지의 증가 가운데 자신의 노력이나 투자에 의한 것을 제외한 가치상승부분을 일컬으며, 이들은 자신의 노력과 관계없이 발생하는 개발이익에 해당하므로 불로소득으로서 환수의 대상이 되는 것이다.
  개발이익의 환수범위는 시대적 상황에 따라 달리하고 있으며, 점차 환수의 범위가 확대되어가고 있다. 이는 토지에 대한 국민의 관념변화와 불로소득을 환수하여야 한다는 정부의 정책의지에 따른 것이었다.
  그러나 개발이익환수제도는 도입당시 개발이익의 개념을 명확히 하지 않은 상태에서 제도화함에 따라 불로소득으로서 당연히 환수되어야 할 개발이익도 완전히 환수하지 못하면서, 자신의 노력과 투자에 의한 증가까지 환수하는 모순을 지니게 되었다. IMF구제금융이후 토지공개념의 후퇴로 토지초과이득세제가 폐지됨에 따라 현행 법제상 유일하게 남아 있는 것은 개발부담금제 뿐이다. 이 제도의 환수대상은 개발이익의 개념과 합치되지 않은 것도 있고, 개발사업 시행지역내 토지에 대해서만 부과하는 한계를 지니고 있다. 이에 따라 공공사업 주변지역의 개발이익을 환수할 수 있는 방안이 없어 사실상 불로소득의 사유화가 허용되고 있는 실정이다.
  본 연구는 이러한 개발이익환수제도의 모순을 극복하기 위해 개발이익의 개념과 부합하고 불로소득이 철저히 환수될 수 있는 새로운 제도틀을 구성하는 데 목적이 있다. 이 연구의 주요내용과 연구방법은 다음과 같다.
  첫째, 개발이익의 개념을 구체화하고, 그 성격과 유형을 체계적으로 분석함으로써 기초이론을 고찰하였다.
  둘째, 지가상승요인을 유형별로 분석하고 사례를 검토하여 개발이익환수 실태를 검토하였다.
  셋째, 개발이익환수제도를 규정하고 있는 법률에 관한 분석을 통하여 법제에 관한 평가를 실시하였다.
  넷째, 개발이익환수제도의 문제점을 도출하고, 재구성방안을 모색하여 정책건의 함으로써 결론에 갈음하였다.
  이상에서 검토한 연구결과 개발이익환수제도의 재구성방향은 다음과 같이 요약할 수 있다.
  첫째, 개발이익의 환수는 개념에 상응하여 최협의 → 협의 → 광의의 개발이익을 환수할 수 있는 제도로 발전시켜 가며, 기본적으로 최협의의 개발이익, 즉 공공사업으로 인해 발생한 개발이익이 환수 될 수 있도록 한다.
  둘째, 개발이익의 환수는 실현된 개발이익만이 아니라 미실현된 개발이익도 환수할 수 있도록 한다.
  셋째, 개발이익환수제도는 보유단계에서는 개발부담금을 부과하고, 처분단계에서 양도소득세로 환수하는 이원화 체계로 구성한다.
  넷째, 개발이익의 환수에 대응하여 개발손실도 보상할 수 있도록 하여 이해의 조절을 도모하도록 한다.

초 록 5

제 1 장 서 론 13
1. 문제의 제기 13
2. 연구의 목적과 범위 15
1) 연구의 목적 15
2) 연구의 범위 15
3. 연구의 방법 16
1) 문헌연구 16
2) 지가상승 요인의 분석 17
3) 법제분석과 평가 17
4) 판례등의 분석 17
4. 연구의 체계 17

제 2 장 개발이익과 환수유형 19
1. 개발과 개발이익의 개념 19
1) 개발의 개념 19
2) 개발이익의 개념 21
2. 개발이익의 성격과 환수의 필요성 26
1) 개발이익의 성격 26
2) 개발이익환수의 필요성 31
3. 개발이익환수의 유형 32
1) 과세적 방법과 비과세적 방법 32
2) 실현된 개발이익과 실현되지 않은 개발이익 34

제 3 장 지가상승과 개발이익의 분석 35
1. 토지가격과 가격형성요인 35
1) 토지가격 35
2) 토지가격의 형성 37
2. 개발로 인한 지가상승과 개발이익의 사례분석 41
1) 공공사업으로 인한 지가상승과 개발이익 41
2) 용도전환으로 인한 지가상승과 개발이익 47
3) 지목변경으로 인한 지가상승과 개발이익 52
4) 개발행위의 허용으로 인한 지가상승과 개발이익 54
5) 사회적·경제적 요인에 의한 지가상승과 개발이익 58

제 4 장 개발이익환수제도의 구성과 운영실태 61
1. 개발이익환수제도의 변천 61
1) 개 설 61
2) 개발이익환수제도의 변천과정 63
2. 개발이익환수제도의 구성 75
1) 개발이익환수제도의 구성 75
2) 개발이익환수제도의 내용 76
3. 개발이익환수제도의 운영실태 89
1) 과세적 방법에 의한 개발이익의 운영실태 89
2) 비과세적 방법에 의한 개발이익의 운영실태 95

제 5 장 개발이익환수제도의 문제점과 재구성방안 103
1. 개발이익환수제도의 일반적인 문제점 103
1) 개발이익의 개념과 제도간 연계의 문제 103
2) 개발이익환수제도의 체계상 문제 106
3) 미실현 개발이익이 환수되지 못하는 문제 108
4) 개발손실비문제을 보상하는 제도의 불비 109
2. 개발이익환수의 제도별 문제점 110
1) 과세적 방법에 의한 개발이익환수제도 110
2) 비과세적 방법에 의한 개발이익환수제도 114
3. 개발이익환수제도의 재구성방안 117
1) 재구성의 기본방향 117
2) 재구성의 정책대안 118
(1) 공공사업으로 인한 개발이익의 환수방안 118
(2) 용도전환으로 인한 개발이익의 환수방안 121
(3) 간주취득세의 개발부담금으로 전환 123
(4) 개발사업에 대한 개발부담금의 개선 123
4. 개발손실보상제도의 도입방안 125
1) 개발손실의 의의 125
2) 개발손실보상의 필요성 126
3) 개발손실보상제도의 구성 128

제 6 장 정책건의 131
1. 개발이익환수제도의 재구성 방안 131
2. 개발부담금제도의 재구성 방안 132
1) 개발부담금의 대상 132
2) 개발부담금의 산정 133
3) 개발부담금의 부과율 134
4) 개발부담금의 부과시기 134

참 고 문 헌 135

ABSTRACT 137