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외환·금융위기 이후 주택정책의 시장파급효과 분석연구

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서명사항
서명 외환·금융위기 이후 주택정책의 시장파급효과 분석연구
저자사항
글쓴이(연구진) 윤주현
글쓴이(연구진) 김혜승
과제구분(collection) 기본
TOT 장르 연구보고서
발행사항
발행일 20001231
형태사항
페이지 수 146
가격 6000
보고서번호 국토연 2000-9
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초록 일부

1997년말 외환위기가 발발하자 일반경제 부문과 마찬가지로 주택부문에서도 고금리 및 실업증대, 금융기관의 자금회수, 신용부족 등으로 주택수요자, 주택건설업자, 주택금융기관, 주택대출보증기관 등 전 분야의 유동성 부족이 야기되고, 심리불안으로 시장거래가 마비된 바 있다. 정부는 1998년 중반부터 주택부문의 유동성부족 및 거래마비 완화를 위한 주택대책을 시작...

초록 전체

1997년말 외환위기가 발발하자 일반경제 부문과 마찬가지로 주택부문에서도 고금리 및 실업증대, 금융기관의 자금회수, 신용부족 등으로 주택수요자, 주택건설업자, 주택금융기관, 주택대출보증기관 등 전 분야의 유동성 부족이 야기되고, 심리불안으로 시장거래가 마비된 바 있다. 정부는 1998년 중반부터 주택부문의 유동성부족 및 거래마비 완화를 위한 주택대책을 시작으로 하여, 주택수요 진작을 통한 주택건설 활성화, 구조조정 과정에서의 실업증대에 따른 중산층 지원, 위기완화 과정에서의 전세가격의 급등에 따른 서민주거안정 등을 도모하기 위하여 2년여에 걸쳐 10차례의 주택대책을 발표하였다. 
다양한 정책목표를 위하여 동원 가능한 모든 정책수단을 통하여 대량의 주택대책이 발표됨으로써 주택정책의 체계가 복잡해지게 되었다. 본 연구에서는 이들 대책을 체계화하여 세부대책의 변화과정을 파악하고 이들의 정책효과를 분석하여 향후 주택정책의 정비방향을 제시하는 데에 도움이 되고자 하였다.
제2장에서는 외환·금융위기 발발 전후의 주택시장동향에서 외환위기가 주택부문에 미친 충격을 살펴봄으로써 주택정책 수립의 배경을 파악하고, 또한 대량의 주택대책 시행 이후 주택부문의 움직임을 살펴봄으로써 주택대책의 시행효과를 가시적으로 파악할 수 있도록 하였다. 주택부문을 주택수요측면과 주택공급측면, 그리고 주택가격 측면으로 나누었고, 주택수요측면을 살펴보기 위하여 잠재수요의 움직임을 나타내는 주택청약관련 저축 가입자 동향과 주택자금대출동향을 분석대상으로 하였다. 주택공급측면에서는 주택건설실적, 주거용 건축허가 및 착공, 주택사업체 부도추이, 그리고 미분양주택수를 살펴 보았다. 주택가격에서는 주택매매가격과 주택전세가격의 움직임을 살펴 보았다. 이들 지표들의 장기적인 움직임을 통하여 외환위기 직후의 충격, 이에 대한 주택대책이후 위기극복 과정을 시각적으로 살펴 볼 수 있다. 
제3장에서는 외환·금융위기가 주택부문에 미친 충격을 세부적으로 기술함으로써 외환위기 이후 주택정책의 배경을 설명하고, 10차례에 걸쳐 발표된 대책들에 대하여 각각의 발표시점에서 추진배경 및 주요시책들을 보여주고 있다. 세부 시책에 대한 자세한 내용은 부록으로 첨부하였다. 
추진배경 및 주요시책을 여기에서 일일이 소개하기에는 분량이 많으므로 주요내용은 본문을 참조하기를 바라며 여기에서는 10개의 대책을 열거하기로 한다. 정부는 1998년 5월 22일 외환위기 직후 유동성 부족 및 거래마비를 완화하기 위하여 주택시장안정대책을 발표하였다. 이를 시작으로 하여 1998년 6월에는 주택경기 활성화를 위한 자금지원방안을 발표하였고, 1998년 9월에는 주택경기활성화방안, 1998년 12월 건설 및 부동산경기 활성화대책, 1999년 3월 주택건설확대계획, 1999년 5월 서민주거안정대책, 1999년 8월 중산층 및 서민주거안정대책, 1999년 9월 전세가 안정대책, 1999년 10월 주택건설촉진대책, 2000년 1월 주택시장안정대책 등을 발표하였다. 
이들 대책들을 정책목표별, 정책수단별로 체계화함으로써 세부 시책의 변화과정을 파악하고 이들을 단순화하여 제4장의 정책효과 분석을 위한 대상으로 하였다. 정책목표로는 주택수요의 진작, 주택업체의 자금난 완화 및 건설촉진, 임대주택 재고증대 및 민간임대 활성화, 거래정상화 및 주택금융확충 등으로 구분하였고, 정책수단으로는 규제, 금융, 조세, 기타 등으로 구분하였다. <표 3-4>는 주택수요진작을 위하여 취해진 규제완화, 금융지원, 조세지원 등의 세부시책들이 정리되어 있고, <표 3-6>, <표 3-8>, <표 3-11>에는 주택업체의 자금난 완화 및 건설촉진, 임대주택 재고증대 및 민간임대 활성화, 거래정상화 및 주택금융확충 등의 정책목표를 위해 취해진 규제완화, 금융지원, 조세지원 등의 세부시책들이 정리되어 있다. 
제4장에서는 이들 대책의 시장파급효과를 시도하였다. 그러나 주택시장에 나타난 결과가 주택정책만의 효과로 볼 수 없으며, 또한 수많은 주택대책들이 2년사이에 집중적으로 시행됨으로써 개별대책의 효과를 실증적으로 파악하기 어렵다. 따라서 본 연구에서는 정책목표별, 정책수단별로 주요대책들을 다음과 같이 선별하여 이들을 평가대상으로 하였고, 또한 이들을 중심으로 제5장에서 정비방안을 제시하고자 하였다. 
한정적인 분석이나마 본 연구에서는 주택시장에서의 수요, 공급, 가격 변화를 주택관련 정책의 총체적인 시장효과로 파악하고, 정책수단의 목표별 파급효과는 이론적, 실증적으로 부분분석을 시도하며, 이중 주요 대책에 대해서는 좀 더 심층적으로 개별 평가를 시도하였다. 
그 결과 주택대책의 시행으로 외환위기 직후 선분양제도로 야기된 주택분양자  및 주택건설업체의 유동성 부족 및 시장거래마비 현상은 완화에는 기여하였다고 볼 수 있으나 거시경제의 회복이 전제되지 않는 한 주택수요의 진작에는 한계를 보이고 있다. 주택분양가 자율화 및 대출이자소득세 감면, 주택청약자격 완화, 공공주택건설 확대, 저소득자 전세자금지원 확대, 주택저당채권유동화제도의 도입 등 바람직한 방향으로의 주택대책이 이루어진 면도 무시할 수는 없지만, 부도사업장의 증대로 인한 선분양 소비자의 보호를 위하여, 구조적인 주택건설업체의 부도도미노 현상을 막기 위한 자금공급확대로 주택건설업체의 구조조정이 지연되었다고 할 수 있다. 구조조정을 위한 퇴출지원 및 건설금융의 개선, 경쟁제고에 대한 정책적 관심이 필요하다. 
또한 수많은 대책의 지원창구로서 국민주택기금이 위기관리기금의 역할을 담당하였기 때문에 위기상황에서의 역할전환은 필요하였다고 하겠으나 그 과정에서 과다한 역할확대로 민간부문과의 역할분담이 제대로 이루어지지 못하였다. 부족자금 조성을 위한 시장조달 비중의 증대로 기금수지가 악화될 전망이므로 이에 대한 대책이 요구된다. 
제5장에서는 제4장에서 분석된 대책들을 중심으로 하여 주택정책의 정비방안을 제시하였다. 민간자율경쟁을 저해하는 규제는 완화하되 외부효과와 관련된 규제는 강화해야 하며, 공급확대를 위한 규제완화 일변도에서 탈피하여 경쟁제고를 위한 규제완화, 주거환경제고를 위한 규제강화가 필요하다. 입주자 저축제도 및 주택공급제도의 종료, 주택선분양제도의 개선, 주택분양가자율화 현행 유지, 제1종국민주택채권 강제매각 단기적인 유지 및 장기대책 검토 등을 제시하였다. 준농림지규제완화 및 재개발·재건축 활성화에 대한 개선책은 국토이용체계 변경 작업이 추진중에 있으므로 이를 통하여 해결방안이 마련될 것이다. 
주택금융에 있어서는 주택수요자금융의 공급여력은 증대될 전망이므로 주택구입자의 자금부담을 완화하는 정책적 관심이 지속되어야 한다. 건설금융 중심으로 지원되던 국민주택기금의 역할을 재정립하고, 재무구조개선에 노력해야 한다. 또한 주택저당채권유동화제도의 도입이 이루어졌으므로 이제는 건실한 주택금융시장의 발전을 도모할 수 있도록 제도적 보완이 이루어져야 한다. 주택건설업체의 구조조정은 건설산업 자체의 구조조정과 연계되지만 무엇보다도 건설금융의 확충이 시급하고 가장 중요한 과제이다. 
주택조세는 그 동안의 투기 억제적 조세부과에서 실수요를 지원하고 거래를 원활화하는 방향으로 개선이 이루어져야 한다. 주택조세분야는 일찍이 개선의 필요성이 주장되어 왔으나 주택금융 발전이 최근에 급속도로 이루어진 것에 반해서 주택조세는 별다른 개선이 이루어지지 않고 있다. 조세수입 및 조세저항의 시각에서 보다 주택부문의 발전을 위한 근본적이고 종합적인 조세개혁이 요구된다. 또한 주택저당채권유동화제도의 도입과 더불어 소비자의 주택구입부담을 낮추기 위해서는 주택자금대출 이자에 대한 소득공제가 확대실시될 필요가 있다.

목차 일부

서문    ⅰ
초록    ⅲ

제1장  서론

제 2 장 외환·금융위기 전후의 주택시장 동향
1. 주택수요 동향    3
2. 주택공급 동향    7
3. 주택가격 동향    10

제 3 장 외환·금융위기 이후의 주택관련 정책
1. 외환·금융위기 이후 주택정책    13
1) 외환위기가 주택부문에 미친 영향    13
2) 위기극복을 위한 주택부문 대응방향    15
3) 주택대책별 도입배경 및 ...

목차 전체

서문    ⅰ
초록    ⅲ

제1장  서론

제 2 장 외환·금융위기 전후의 주택시장 동향
1. 주택수요 동향    3
2. 주택공급 동향    7
3. 주택가격 동향    10

제 3 장 외환·금융위기 이후의 주택관련 정책
1. 외환·금융위기 이후 주택정책    13
1) 외환위기가 주택부문에 미친 영향    13
2) 위기극복을 위한 주택부문 대응방향    15
3) 주택대책별 도입배경 및 개요    16
2. 정책목표별·수단별 주택관련 대책의 체계화    29
1) 주택수요의 진작    29
2) 주택업체 자금난 완화 및 건설 촉진    38
3) 임대주택재고 증대 및 민간임대 활성화    46
4) 거래 정상화 및 주택금융 확충    51

제 4 장 주택관련 대책의 시장효과분석
1. 수요촉진책의 지원효과    57
1) 기본 모형    57
2) 제1종국민주택채권 매입의무비율 완화    59
3) 청약규제완화    61
4) 국민주택기금 지원대상 주택규모의 확대    62
5) 대출 확대    63
6) 주택자금의 저리 지원    64
7) 취·등록세 완화    67
8) 양도소득세 경감    68
9) 대출이자 소득세 감면    69
10) 수요지원책 분석의 종합    71
2. 공급촉진책의 지원효과    73
1) 주택분양가 자율화    73
2) 준농림지역, 재개발·재건축활성화 대책    76
3) 국민주택기금 지원의 확대    77
4) 근로자주택 및 임대주택 건설 확대    78
3. 주택거래 활성화 및 주택금융 확충    81
1) 주택저당채권유동화제도의 도입    82
2) 전세반환자금 대출    83
3) 주택금융신용보증기금 지원    84
4) 주택보증주식회사 지원    85
5) 주택거래 활성화 및 주택금융확대 대책의 평가 종합    85
4. 국민주택기금의 운용평가    86
1) 외환위기 이전의 국민주택기금 평가    87
2) 외환위기 이후의 국민주택기금 역할 평가    88
3) 국민주택기금 자금조성의 문제    88
4) 국민주택기금 자금 운용의 문제    91
5. 종합평가    93

제 5 장 주택정책 정비방안
1. 여건변화와 주택정책 방향    97
2. 주택정책의 정비방안    99
1) 규제의 정비    99
2) 주택금융의 정비    103
3) 주택조세의 정비    108
4) 거시경제정책과의 연계    109

부록:  외환·금융위기 이후 주택관련 대책의 내용 요약    111
참고문헌    145
ABSTRACT    147