본 연구보고서의 주요 내용 
 기업형임대주택(뉴스테이)은 “민간이 건설 또는 매입하여 임대기간 8년 이상, 연(年) 임대료 상승률 5% 이하로 중산층에게 공급하는 민간임대주택”으로 2015년 도입 
 뉴스테이가 중산층 주거안정과 임대차시장 선진화에 기여하기 위해서는 공공성이 강 한 임대주택공급 사업에 인센티브를 통한 민간 기업들의 적극적인 참여와 공적연기금 등 재무적 투자자(FI)의 투자활성화를 이끌어 내는 방안 마련이 필요 
 임대주택에 대한 부동산간접투자 상품의 수익률이 낮지 않고, 자본비용을 통해 살펴 본 뉴스테이의 초과수익률도 사업유형에 따라 양호하게 나타나는 만큼, 재무적 투자 자(FI)의 뉴스테이 참여 유인이 가능할 것으로 분석됨

본 연구보고서의 정책제안 
 리츠(REITs)는 소규모 단기운영 행태에서 벗어나 영속성을 지닌 투자기구로의 변화 가 요구되고, 뉴스테이 사업 참여 확대를 위한 새로운 상장구조를 적극 검토할 필요가 있음 
 리츠의 공모 활성화와 대형화를 위해 출자한도 및 공모의무 관련 규제를 완화하고, 진입(인가) 시 사업성평가 및 인가제 개선, 상장시 적용되는 의무규정 완화, 배당소득 에 대한 과세지원 완화 등을 추진할 필요가 있음 
 다양한 사업주체의 참여가 필요한 만큼, 공기업, 건설사, 디벨로퍼, 임대관리회사, 금융회사 등이 리츠의 스폰서(sponsor)로 자산관리사업에 참여할 수 있도록 제도를 개 선할 필요가 있음

주요 내용 및 정책제안 i

제1장 서론 1
 1. 연구배경과 목적 3
  1) 연구배경3
  2) 연구의 목적 5
 2. 연구범위와 방법 6
  1) 연구 범위6
  2) 연구방법 및 수행절차6
 3. 선행연구와의 차별성 8
 4. 연구의 기대효과 10
제2장 뉴스테이 정책의 특징과 사회경제적 효과 11
 1. 뉴스테이 정책의 도입배경과 특징 13
  1) 정책도입 배경과 경과13
  2) 뉴스테이 정책의 특징19
 2. 뉴스테이 사업구조와 공급 실적 24
  1) 뉴스테이 사업구조24
  2) 뉴스테이 공급 현황25
  3) 뉴스테이 공급 실적과 계획35
 3. 뉴스테이 공급 활성화를 위한 금융지원정책 현황과 한계 38
  1) 금융지원 현황38
  2) 금융지원 정책의 한계41
 4. 뉴스테이의 사회경제적 효과 43
  1) 건설산업에 미치는 효과 43
  2) 주택시장에 미치는 효과 44
  3) 뉴스테이 사업의 사회경제적 효과45
제3장 뉴스테이의 사업성과 수익률 분석 49
 1. 뉴스테이의 사업성 분석 51
  1) 정책지원 확대의 배경51
  2) 사업성 제고를 위한 정책지원 현황52
  3) 뉴스테이의 사업성 분석 54
 2. 뉴스테이 사업의 자본비용 분석 58
  1) 가중평균 자본비용 개념 58
  2) 뉴스테이 사업의 법인세율 및 재원조달구조 61
  3) 타인자본비용(융자의 자본비용) 64
  4) 우선주의 자본비용68
  5) 자기자본비용(보통주의 자본비용) 70
  6) 뉴스테이 사업의 가중평균 자본비용 산출73
 3. 뉴스테이 사업의 수익률 및 위험 분석 78
  1) 수익률 및 위험 분석의 개요78
  2) 뉴스테이 사업의 수익률 분석82
  3) 위험 분석85
 4. 뉴스테이의 사업성, 자본비용 및 수익률 분석의 시사점 96 
제4장 부동산간접투자 상품시장과 뉴스테이 공급 활성화를 위한 과제 99
 1. 부동산간접투자 상품 현황과 규모 101
  1) 부동산간접투자 상품 관련 기본법101
  2) 부동산간접투자 상품현황과 규모102
 2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 부동산금융의 역할 106
  1) 뉴스테이 사업 구조106
  2) 뉴스테이 사업 관련 금융시장 참여자 109
 3. 뉴스테이 사업 활성화의 부동산금융관련 장애요인 119
  1) 국내 부동산간접투자기구의 문제점 119
  2) 국내 임대주택사업의 현금흐름 및 현금흐름 구조 상의 애로123
  3) 임대주택리츠 제도 및 구조상의 애로 125
 4. 뉴스테이 공급 확대를 위한 정책과제: 재무적 투자자(FI) 유인 127
  1) 리츠(REITs) 공모 활성화 127
  2) 증대하고 있는 뉴스테이에 대한 관심을 투자로 전환 131
  3) 뉴스테이 리츠의 대형화136
제5장 뉴스테이 공급확대를 위한 부동산간접투자기구 활성화 방안 139
 1. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융지원 대책 141
  1) 부동산펀드 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 141
  2) 리츠 활용 방식의 뉴스테이 사업 활성화 대책 143
  3) 허브리츠 채권 및 p-ABS 발행146
 2. 뉴스테이 사업 활성화를 위한 금융의 역할  148
  1) 뉴스테이 자산의 금융상품화 (지분화와 유동화) 148
  2) 재무적 투자자의 참여 확대를 위한 투자의 전제조건 개선150
  3) 다양한 리츠구조의 활용152
 3. 외국의 상장 리츠와 시사점 152
  1) 싱가폴 리츠(S-REITs)의 개요와 시장 현황 152
  2) 싱가폴 스폰서드 리츠(Sponsored REITs)의 구조와 특징 155
  3) 호주 리츠(A-REITs) 시장 현황161
  4) 호주 스테이플드 리츠(Stapled REITs)의 구조와 특징 164
  5) 해외 리츠구조의 도입가능성과 시사점168
제6장 결론 및 정책제언 173
 1. 연구의 결론 175
 2. 정책제언 177
  1) 정책제언 177
  2) 향후과제 179

참고문헌 181
SUMMARY 189
부록 193