1. 연구의 배경 및 목적
1) 주택의 양적 충족과 재고주택의 주거환경문제 대두 
(1) 주택의 대량공급으로 주택의 수급격차가 크게 완화됨에 따라 재고주택의 관리·개량 및 주거환경의 질적 개선문제가 주택정책의 주요 현안과제로 대두되고 있다. 재고주택의 주거환경문제는 크게 두 가지로 지적할 수 있다. 하나는 주택내부의 시설수준에 관한 문제이며, 또 하나는 주택외부의 문제로서 근린생활권 또는 지역생활권의 주거환경문제이다. 
(2) 주택내부시설에 관한 문제는 주로 주택의 노후화로 발생되고 있으며, 신규주택의 경우 건축법이나 주택건설기준등에관한규정과 관련되어 있다. 근린생활권의 주거환경문제는 자연부락형태로 형성된 기성시가지를 중심으로 부각되고 있다. 이는 주택보급률이 100%에 육박하거나 초과한 중소도시에서 주로 나타나고 있다. 1970년대 이후 신도시, 신시가지 주거지에 대한 선호가 높은 반면 기성 주거지, 특히 대규모 공동주택단지가 아닌 일반 단독주택 밀집지역 선호는 크게 저하되고 있다. 기성주거지에 대한 주거선호가 저하되는 이유는 주택까지의 진입도로, 주차공간, 근린생활편익시설 등이 절대 부족하거나, 주택이 전반적으로 노후화 되어 주거시설의 질이 낮기 때문이며 앞으로 개선전망조차 밝지 않기 때문일 것이다.
2) 연구의 목적 및 주요과제 
(1) 단독주택이 밀집되어 있고 기반시설여건이 좋지 않은 주거지는 노후화가 가속화되고 있다. 노후불량도가 심하고, 국공유지 비율이 높은 지역에서는 주택개량재개발사업과 주거환경개선사업이 이루어지고 있다. 그러나 이들 지역보다는 조금 사정이 나은 일반 밀집주거지역에 대해서는 아무런 대책이 이루어지지 못하고 있다. 임의적인 재건축사업의 추진, 다세대/다가구 주택의 무분별한 건립으로 주거환경은 더욱 악화되고 있다. 이러한 현상을 방치할 경우 필요이상으로 교외개발을 촉진하는 반면, 도시내 주거지의 주거환경악화로 재고주택이 조기노후화하여, 전반적인 주거환경수준 저하를 초래할 가능성이 있다.
(2) 따라서 본 연구는 주거환경의 개념과 주택정책에 있어서 주거환경에 대한 의미를 검토하였다. 그리고 기성주거지를 주거환경 및 기타 지역적 특성에 따라 체계적으로 분류하여, 이를 각기 평가 분석하여 문제점을 도출하고, 지구의 특성에 따라 주택과 기반시설 등 주거환경수준을 효과적으로 개선할 수 있는 방안을 제시하는데 연구의 목적이 있다. 그럼으로써 국민의 주거수준을 한층 제고시킬 수 있을 것이다.

2. 연구의 주요내용 
(1)「주거환경」은 주거공간을 구성하고 주택이 입지하게 되는 토지의 물리적 특성을 비롯하여 주변지역의 자연적 환경, 지역지구의 사회·경제적 환경, 행정적 환경 등 여러 조건들이 어우러져 형성되는 매우 복합적인 개념이다. 따라서 주거환경의 범위는 어떠한 기준으로 설정하느냐에 따라 다양하게 제시될 수 있기 때문에 이의 범위를 설정하는 것도 중요한 연구대상이 된다. 
(2) 본 연구에서는 주거환경의 여러 요소 중 주택의 구조 및 부대시설과 근린지역(동네)의 도로, 주차시설, 소공원(녹지) 등 주요 기반시설에 대한 문제점을 도출하고 정책방안을 모색하고자 한다. 그러기 위해서는 기존의 연구결과를 토대로 주거지를 유형화하고, 각 유형별로 주거환경상의 특징을 파악하여야 할 것이다. 주된 연구대상지역은 서울·수도권지역의 사례지역이다. 
서울·수도권의 전체지역을 대상으로 1차적인 주거환경수준을 평가하고 이를 토대로 주택이 비교적 밀집되어 있는 노후된 기성주거지를 사례지역으로 선정하였다. 사례지역은 주거환경수준평가에서 3등급 및 4등급지역으로써 단독주택과 소규모 공동주택(다세대, 연립주택)이 어우러져 있는 지구를 선정하였다. 다만, 기존 주택개량재개발사업과 주거환경개선사업의 대상이 될 정도로 불량한 지역은 연구대상에서 제외하였다. 주요 연구내용은 주거환경의 이론과 실태, 서울·수도권 주거환경 수준평가, 사례지역 주거환경수준과 주관적 평가, 정책방안 등 4가지로 구분하여 구성되어 있다. 

3. 결론
1) 주거환경수준 제고를 위해서는 무엇보다 국가정책상 주거환경의 위상을 제고하는 것이 필요하다. 이를 위해서는 주택정책의 목표를 주거공간의 쾌적성(Amenity) 제고와 주거서비스의 질적 수준 향상으로 전환해야 하며, 주거환경에 관한 기준을 설정하여야 할 것이다.

2) 주거환경의 질 향상을 위해 단기적 정책방안으로 주택개량 및 보수를 위한 지원이 필요하다. 또한 기성주거지의 진입도로와 주차장 확보 등 기반시설 확충을 위해 기반시설정비지구 및 주차장정비지구를 지정·운용하는 방안 등이 마련되야 할 것이다. 그리고 다세대/다가구주택에 대한 건축규제를 강화하고, 주택신축시 토지를 공동이용하는 방안 등도 활용할 수 있을 것이다. 장기적 정책방안으로는 기존 개량재개발방식을 필지단위에 적용할 수 있도록 하고, 노후 주거지를 일시에 철거재개발하는 것보다는 점진적으로 정비할 수 있는 제도가 필요하다.

4. 정책건의 
1) 주거환경기준설정 
국민주거의 안전성, 보건성, 쾌적성, 편리성 등 여러 가지 가치기준에 따른 최소한의 주거수준을 보장하거나 일정수준이상의 양호한 주거환경을 확보해나가기 위해서는 실천적인 주거환경기준이 필요하다. 우리나라의 경우 건축법이나 주택건설촉진법, 주택건설기준에관한규정 등에서 주택건축에 관한 세부적인 사항을 규정함으로써 주택으로서 기능을 확보할 수 있도록 하고 있다.
2) 주택개량 및 보수지원 
주택의 개량 및 보수는 지금까지 일부개선보다는 대부분 지구단위의 전면철거 방식으로 수행되어 왔다. 그러나 주민의식조사에서는 주거생활에 있어서 최우선적 희망은 주택규모확대 또는 방수 증대이다. 실질적인 주거환경수준 향상효과를 위해서는 개별주택의 일부개량으로 규모확대 또는 방수증대를 위한 제도적 지원이 우선적으로 필요하다. 지구단위의 주거지개량, 보수제의 다양화와 더불어 공공금융지원이 확충되어야 할 것이다.
3) 일반주거지에 새로 건설되는 다세대/다가구주택에 대한 규제 강화 
기존 일반주거지내 다세대/다가구주택의 건축시 주차시설 설치기준을 현행의 건축면적 기준에서 공동주택과 같이 세대수 기준으로 설치토록 전환하여 주차시설 설치기준을 강화할 필요가 있다. 또한 다세대/다가구주택에 있어서 건폐율, 용적률, 이격거리, 건축물의 높이제한 등에 대한 건축규제를 강화하는 것도 검토되어야 할 것이다. 일조권 보장을 위하여도 정북방향에 대해서는 건물의 높이제한을 인접대지경계선까지 거리의 1/4 이격토록 한 완화조항을 단독주택보다는 높고 공동주택보다는 낮은 1/3로 강화할 수 있을 것이다. 그리고 전용주거지역 등 다세대/다가구주택 건설 등으로 주거환경이 크게 훼손될 우려가 있는 지역에 대해서는 다세대/다가구주택의 신축을 금지하거나 허용시 주거환경을 고려하여 건축규모, 세대수 등에 대한 기준을 조례로 설정하여 환경수준을 높이는 방향으로 추진되어야 할 것이다
4) 필지단위의 개량재개발방식 활용 
지구단위의 전면철거방식이 아닌 필지단위의 개량재개발이 추진되어야 할 것이다. 여기에서는 주택을 완전철거하고 재건축하는 방안과 부분적인 개량이 추진될 수 있는바 어느 경우나 장기적인 측면에서는 전면재개발을 시행한 결과와 같은 효과(주택개량, 기반시설확보 등)를 거두기 위해서는 상세계획이 필요할 것이다. 이는 몇 개의 필지를 공동으로 재건축 또는 개량, 보수하거나 기존건물을 존치한 채 지구전체를 개량, 보수하는 등 주택개량 및 보수제도를 다양화하여 활성화하는 수단이 될 수 있다. 
5) 점진적 주택개량을 위한 정비계획수립 및 지구지정 
필지단위의 개량재개발을 실시하기 위해서는 상세정비계획이 필요하다. 주거환경이 악화된 기존 주거지의 주거환경정비를 위해 주택개량재개발사업과 주거환경개선사업 등 이 있기는 하나 이들 관련제도는 각각 무허가불량주택 또는 불량주택지역의 전면철거를 전제로 하는 주거환경정비제도이므로 전면철거가 필요 없는 일반주거지의 주거환경을 정비하는데는 적합하지 않다. 따라서 기존 노후주거지의 주거환경을 정비할 수 있는 새로운 제도적 장치가 마련되어야 한다.
6) 진입도로 확보를 위한 기반시설정비지구 지정 
기성시가지의 단독주택밀집지역의 경우 진입도로의 폭이 협소하여 심각한 사회적 문제로 대두되고 있다. 주거지내 주택가의 진입도로는 차량의 통행과 보행에 불편함이 없도록 설계되어야 하나 자연발생적으로 형성되거나 과거 소규모 필지로 나누는 구획정리사업의 결과 진입도로는 차량통행을 전혀 감안하지 못한 경우가 많다. 진입도로의 문제는 개인의 차원에서 해결할 수 없기 때문에 지자체가 직접 개입할 필요가 있다. 따라서 단독주택 밀집지역을 대상으로 기반시설정비구역으로 지정하고 도로확충을 위한 재정지원책이 강구되어야 한다.
7) 주차장 확보를 위한 주차장정비지구지정 
기성시가지의 단독주택 밀집지역에서는 현재의 건축물 입지조건하에서는 주차공간을 확보하기가 매우 어렵다. 따라서 주차공간을 확보하기 위해서는 기존 일반주거지의 외부공간을 부분적으로 정비하는 방안과 인근지역에 공영주차장을 마련하는 방법을 고려할 수 있을 것이다. 또 한편으로는 이웃하는 2주택이상이 담장 또는 출입구 등을 철거 또는 개조하여 개별필지내의 여유공간을 주차장으로 활용하는 방안이다. 이를 적극적으로 추진하기 위해서는 주차장정비지구를 지정하고 소요비용의 일부를 도시정비 차원에서 지원하도록 해야 할 것이다. 
8) 녹지공간, 어린이놀이터, 근린시설 등의 확보방안 
현행제도상 기존 단독주택지역에서 녹지공간을 조성하거나 어린이 놀이터를 마련하는 것은 지구를 전면적으로 개발하지 않고는 불가능하다. 그러므로 도시정비차원에서 기존시가지내 단독주택 밀집지역에서도 주택건설기준등에관한규정의 공동주택단지내 어린이놀이터 설치기준과 같은 세대수 기준의 설치기준이 필요하다. 그리고 인근지역에서 도시정비사업을 추진할 때 이를 반영하는 방법과 신규단독주택지 조성시 중규모 공동단독주택지를 조성하여 개선할 수 있다. 그리고 구획정리사업이나 도시재정비사업을 추진하는 경우 현행과 같이 단독주택지를 소규모 필지로 분할하지 않고 중규모(2,000～3,000평)로 분할하여 공동주차장, 어린이놀이터, 운동시설 등을 확보하는 방식이다.
9) 단독주거지 공동개발 
주차장설치 등 기반시설 설치가 곤란한 소규모 부지에 다세대/다가구주택을 신축할 경우 2～3개 필지를 공동으로 개발하도록 유도할 필요가 있다. 더불어 건축허가 및 분할등기 절차에 대한 안내 및 원활한 건축을 유도하기 위하여 공신력 있는 신탁기관과의 연계방안이 검토되어야 한다. 그리고 소규모 블록단위의 토지소유자들이 조합을 결성하여 토지구획정리사업을 하도록 허용하는 방안이 검토되어야 할 것이다. 그 동안은 대규모 단위로만 추진되었으나 사전적인 상세계획만 수립된다면 소규모로 단계적인 개발도 가능할 것이다. 

 

제1장 서 론 

제2장 주거환경의 이론과 실태
1. 주거환경의 개념 및 구성요소
2. 주거권보장과 주거기준
3. 주거환경에 관한 이론
4. 우리나라 주거환경수준
5. 주거환경에 대한 의식의 변화
6. 주거환경 관련제도와 정책수단

제3장 서울·수도권 주거환경수준의 비교평가
1. 평가기준 
2. 평가요소 결정 
3. 평가방법 
4. 가치기준으로서 안전성·보건성·편리성·쾌적성 평가

제4장 사례지역 주거환경수준과 주관적 평가
1. 주거환경에 따른 주거지 분류 및 특성
2. 사례지구 선정기준 및 대상 
3. 사례지구의 주거환경수준 평가 
4. 주거환경개선에 대한 주민의식

제5장 주거환경수준 제고를 위한 정책방안
1. 주거환경에 대한 인간의 욕구변화
2. 국가정책상 주거환경의 위상제고
3. 장단기적 정책방안