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土地信託 活性化 方案 硏究 =Land Development Trust: Policy Alternatives to Promote

정희남

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도서 상세정보
자료유형단행본
개인저자정희남
최수
서명/저자사항土地信託 活性化 方案 硏究 =Land Development Trust: Policy Alternatives to Promote /鄭希男 ;崔壽.
발행사항안양 :國土開發硏究院,1996.
형태사항223 p. :삽도 ,25 cm.
보고서번호국토연 96-10
비통제주제어토지신탁부동산신탁
소장정보
No. 등록번호 청구기호 소장처/자료실/서가 도서상태 반납예정일 예약
1 EK5151 K 08.10-08 정98토 국토연구원/자료실/ 대출가능
2 EK5152 K 08.10-08 정98토 c.2 국토연구원/자료실/ 대출가능
3 EK5153 K 08.10-08 정98토 c.3 국토연구원/자료실/ 대출가능

초록 일부

[한글] 토지신탁은 위탁자가 유휴 또는 저효율적으로 이용하고 있는 토지를
 수탁기관에게 이전하고, 수탁자로 하여금 일정한 수익자를 위하여 그
 재산권을 이용.관리 및 처분하게 하는 법률관계이다.  토지신탁의 역사는
 아주 오래되었지만, 시기마다 다른 동기를 가지고 발전해 왔다.  우리
 나라에서는 1960년대이래 초기에는 금융신탁의 일종으로 취급되었...

초록 전체

[한글] 토지신탁은 위탁자가 유휴 또는 저효율적으로 이용하고 있는 토지를
 수탁기관에게 이전하고, 수탁자로 하여금 일정한 수익자를 위하여 그
 재산권을 이용.관리 및 처분하게 하는 법률관계이다.  토지신탁의 역사는
 아주 오래되었지만, 시기마다 다른 동기를 가지고 발전해 왔다.  우리
 나라에서는 1960년대이래 초기에는 금융신탁의 일종으로 취급되었으나,
 1992년 국토의 효율적 이용과 토지 공급의 확대 측면에서 토지신탁이
 도입되었다.  토지신탁은 다음과 같은 사회적 유용성을 가진다. 
 토지소유자를 토지개발 및 경영에 대한 기술.경험.시간적 여유.자금이 없어도
 토지를 유효하게 활용할 수 있다.  개발자는 토지 매입의 부담 없이 토지를
 취득하여 개발 사업의 이익을 얻을 수 있다.  금융기관, 건설 회사, 임차인
 등 주변 관계자들은 안심하고 신탁재산과 거래할 수 있다.  토지신탁은
 국가적 차원에서도 유효성이 있다.  먼저 유휴토지 및 이용도가 낮은 토지의
 효율적 이용을 촉진할 수 있고, 직접적인 토지 매매가 필요하지 않으므로
 지가 상승을 예방할 수 있다.  또한 공영개발 등 공공 부문의 독점적 지위를
 대체할 수 있는 민간 개발의 대안이 될 수 있고, 정부의 재정 부담을 줄일 수
 있다.  토지신탁이 토지이용의 효율화 등 많은 기여를 할 수 있음에도 우리
 사회에서는 그 동안 제대로 활용되지 못하였다.  토지신탁이 활성화되지
 못했던 원인은 다양하게 꼽을 수 있다.  먼저, 신탁이 활성화되기 위해서는
 신탁할 수 있는 재산이 축적되었어야 하지만, 우리 나라이 산업화 역사가
 일천하여 부동산신탁을 위뢰할 만큼 자본축적이 형성되지 못했다.  신탁은
 다른 사람에게 재산의 관리.처분을 위탁할 수 있는 사회적 인식과 관행이
 자리잡아야 하지만, 그 동안 우리 사회는 재산, 특히 토지를 직접 소유.개발
 및 이용해야 한다는 인식이 강했다.  토지신탁은 사업 집행형 신탁으로서
 신탁 운용 결과(지대 및 임대료)는 장기간에 걸쳐서 나타나지만, '60년대이래
 부동산 시장이 안정적이지 못하여 단기간의 양도 차익 또는 자본 이익을
 선화하게 되었다.  정책적 지원 역시 미흡하였다.  위탁자의 수익 보장이
 토지신탁 발전의 관건이지만 이에 대한 정책적 배려가 부족했고, 위탁자의
 수입권이 유통될 수 있는 유통시장도 형성되지 않았으며, 토지신탁의 법적
 근거가 불명확하고 불충분하였다.  토지신탁 활성화 방안은 크게 두 가지로
 나눌 수 있다.  하나는 주변환경이 신탁시장에 우호적으로 되도록 여건을
 조성하는 것이고, 다른 하나는 토지신탁 시장을 활성화하는 것이다.  거시적
 여건 변화를 도모하기 위해서는 먼저 토지 시장의 안정이 도모되어야 한다. 
 토지신탁과 같은 장기간의 투자는 투자 대상과 투자 환경이 안정적일 때만이
 가능하다.  그렇지 않을 경우 토지소유자 및 부동산 투자자들은 장기적인
 투자이익보다 단기적인 자본이득에 더 많은 관심을 갖게 될 것이다. 
 소유권과 이용권에 대한 사회적 인식 역시 전환되어야 한다.  이를 위해
 수탁기관인 신탁회사뿐만 아니라 정부 역시 많은 홍보를 해야 한다. 
 보유토지를 적극적으로 활용하여 수익을 올리는 것이 보다 합리적이고 이러한
 수단 중에 토지신탁이 있다는 것을 알지 못하는 토지소자가 아직도 많기
 때문이다.  미시적 활성화 요소로는 다음과 같은 것을 지적할 수 있다.  먼저
 토지신탁 대상을 확대하는 것이다.  토지신탁 대상 물건을 공공이 보유하고
 있는 토지로 확대하여, 정부투자기관과 공공법인이 보유하고 있는
 미처분토지, 금융기관 및 보험사가 업무상 불가피하게 보유하고 있는 토지,
 한국성업공사가 조세 체납에 따른 징수 및 비업무용으로 인수받은 토지 등에
 토지신탁이 가능하도록 허용해야 한다.  토지신탁 주체의 확대 역시
 요구된다.  원칙적으로 시장 진입이 자유로워야 시장의 경쟁이 확보되고 자원
 배분의 효율성과 성과 분배의 형평성이 달성될 수 있으나, 토지신탁업 실시
 초기에 신탁재산을 보호하고 신탁사업의 공신력을 확보하기 위해서
 신탁회사의 시장 진입을 제한 하였다.  그러나 개방화와 세계화의 진전 등
 시대적 여건 변화를 고려해 볼 때 부동산 신탁 업무를 취급하는 신탁회사의
 확대가 필요하다.  다만, 토지신탁이 도입된지 얼마 되지 않았고, 신탁시장이
 충분히 성숙하지 않았으며, 국민의 신탁에 대한 신뢰가 아직 확고하지 않다는
 현실 등을 감안하여 사업 주체의 개방은 단계적으로 추진하는 것이
 바람직하다. 토지신탁 활동 영역의 다양화를 추구해야 한다.  토지소유자의
 의식이 ""소유에서 이용으로"" 전환되고 민간 활력 도입의 경제정책이
 지속되면, 토지신탁이 토지를 유효하게 활용하는 방식으로 정착될 것이다. 
 따라서 토지소유자의 신탁 목적, 이용자의 선호 동향, 토지의 입지 여건 등에
 부응하여 등가교환 방식, 차지권부 건물분양형 방식, 포괄형 신탁 등 다양한
 토지신탁 유형을 개발해야 한다.  현재는 소유자별로 위탁하는 단독 신탁이
 주종을 이루고 있지만, 개별 필지의 이용도를 증진시킬 수 있도록 인접
 토지와 공동 신탁도 추진해야 한다.  현재는 주택 및 상가용택지개발에
 토지신탁이 주로 활용되고 있지만 여타 사업에도 점차 확대 할 필요가 있다. 
 이미 도입된 공단 개발에 신탁사업을 적극 추진하고, 용지 매입이 어려운
 점을 감안하여 SOC 부대사업에도 토지신탁을 활용할 수 있는 방안이
 마련되어야 한다.  토지신탁 촉진 정책을 마련해야 한다.  토지신탁의 활성화
 전제조건은 신탁시장에서 보편적으로 적용될 공정한 규칙을 마련하는 일이다.
  현재 토지신탁을 규율하는 법률은 신탁법과 신탁업법이 있으나 이들 법규는
 기본적으로 금전신탁 위주로 구성되어 부동산신탁을 규율하기에 미흡하다. 
 따라서 장기적으로 토지를 포함한 부동산신탁 법률의 제정이 필요하다. 
 다만, 토지신탁업이 이제 초창기에 있다는 것을 감안하여 단기적으로 기존
 법제의 보완 정비를 우선적으로 추진해야 한다.  토지신탁업이 신탁시장에서
 확대 재생산될 수 있도록 부동산투자금융시장을 창설해야 한다.  장기간
 투자사업인 토지신탁이 활성화되기 위해서는 사업비 재원 조달 기능이
 강화되고 신탁 수익권이 시장에서 유통될 수 있어야 한다.  이를 위해
 부동산투자신탁제도의 도입과 토지.건물의 신탁 수익권 또는 공유지분권의
 유통시장 창설을 검토해야 한다.  토지소유자가 신탁시장에 진입하도록
 유도하기 위해서 신탁토지에 대한 조세.금융의 지원이 필요하다.  신탁시장에
 진입할 수 없는 일반 국민과의 형평성 유지와 토지신탁 활성화 필요성간의
 조화가 필요한 바, 모든 토지신탁 사업에 우대 조치를 적용하는 것은
 곤란하다.  다만 장기 투자 유형인 임대형 토지신탁의 경우에는
 임대주택사업에 적용하고 있는 각종 지원 수준을 적용할 필요가 있다. 
 끝으로, 토지개발 관련 법률을 정비해야 한다.  토지신탁 계약 체결과신탁
 종료 시에 발생하는 소유권 이전 절차를 간소화해야 한다.  이를 위해 토지
 거래 계약에 관한 허가와 택지 취득 허가는 면제하는 것이 바람직하다.  또한
 신탁회사가 재개발 업무를 위탁방은 경우 수탁회사를 도시 재개발사업
 시행자로 간주할 수 있어야 한다.

목차 일부

1장 
1.연구 배경과 목적
2.연구 범위와 방법론
3.연구 구성 

2장 토지신탁의 이론적 배경
1.신탁의 개념
1)신탁의 개념과 의의
2)신탁관계의 구성
3)신탁의 종류와 유형
4)신탁과 다른 재산관리제도
2.신탁의 기원과 발전과정
1)신탁의 기원 : 재산의 보전
2)재산권의 의탁 : 신탁의 모형
3)유스(use) 제도와 신탁 ...

목차 전체

1장 
1.연구 배경과 목적
2.연구 범위와 방법론
3.연구 구성 

2장 토지신탁의 이론적 배경
1.신탁의 개념
1)신탁의 개념과 의의
2)신탁관계의 구성
3)신탁의 종류와 유형
4)신탁과 다른 재산관리제도
2.신탁의 기원과 발전과정
1)신탁의 기원 : 재산의 보전
2)재산권의 의탁 : 신탁의 모형
3)유스(use) 제도와 신탁
4)근대적 신탁제도 : 자산의 증식
3.토지신탁의 의의
1)부동산신탁과 토지신탁
2)토지신탁의 구조
3)토지신탁의 유형
4)토지신탁과 민간의 토지개발 방식 

3장 토지신탁의 운영실태 
1.우리나라 토지신탁제도의 발전과정
2.토지신탁 관련 제도
3.토지신탁의 운영실태
1)토지신탁의 활용 추세
2)토지신탁의 지역적 분포
3)신탁개발된 토지 특성
4)개발된 신탁토지의 활용
5)신탁토지의 유형과 신탁 동기

4장 토지신탁 활성화 방안
1.토지신탁의 효과와 현행 제도의 미비점
1)토지신탁의 효과
2)토지신탁 활성화 저해 요인
2.토지신탁 활성화 방향
1)토지정책과 토지신탁
2)토지신탁 활성화방향 정립
3.토지신탁 활성화 방안
1)거시적 여건변화 도모
2)미시적 활성화 요소

5장 결 론

참고문헌

부록
1.한, 일 신탁법 비교
2.한, 일 신탁업법 비교
3.일본의 국. 공유지 신탁비교 

ABSTRACT